一期拆迁事件的法律意见书

北京市XX律师事务所接受辽宁省海城市XX区XX村部分村民的委托，依法代理和调查海城市XX区“XX棚户区改造”一期拆迁是否合法等问题。通过到相关部门调查和实地勘察，经集体研究，本所认为海城市XX区“XX棚户区改造”一期拆迁没有立项批复、拆迁许可证等合法手续，拆除部分居民房屋及采取断水、断电等手段强迫居民搬迁属违法之举；棚户区改造范围内的土地没有办理土地征收、征用手续，对集体土地上的房屋不应实施拆迁。具体理由和法律意见如下：

一、“XX棚户区改造”一期拆迁没有立项批复、拆迁许可证等合法手续，属违法拆迁。

2008年2月份，海城市XX区开始全面启动海城河南岸XX棚户区改造工程。2008年4月14日、4月20，XX区分别向被拆迁人逐户下发了《关于XX棚户区改造中相关政策解答》、《致XX村广大居民的一封信》。明确告知“XX棚户区改造工程已进入到居民房屋拆扒阶段”。现正在进行的“XX棚户区改造”一期拆迁范围涉及367户居民（XX村共有2000多户居民）。截止至2008年6月1日，海城市政府、XX区采取各种欺骗、利诱的手段迫使多数居民签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议书》、《宅基地及地上附着物补偿协议书》，拆除了个人房屋，对于一期拆迁范围内未签订协议的20多户被拆迁人，分别采取了断水、断电、拆除“违章建筑”等形式胁迫拆迁。

我所接受委托后，对“XX棚户区改造”一期拆迁是否合法的问题，到海城市城乡建设管理局、海城市规划局、海城市国土资源局、海城市发展和改革委员会、海城市环保局等部门进行了专门调查。经查证，“XX棚户区改造工程”至今（2008年6月11日）没有办理项目核准（立项）、项目环评等手续，也没有办理建设用地规划许可、拆迁许可证等手续。至于棚户区改造范围内的土地，现还没有办理组卷征地报批手续，土地仍属XX村农民集体所有。

《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。也就是说在取得房屋拆迁许可证之前，是不允许实施拆迁的。而按照海城市规划局及其法律顾问的说法，XX区对已拆迁的户，实施的是动迁，是被拆迁户“自愿”协议拆迁。但从我们实地调查的情况来看，海城市XX区房屋拆迁中心完全是采用利诱、胁迫的手段签的协议，一旦签了协议，被拆迁户面临的就是房屋被强行拆除，至于补偿款和用于产权调换的房屋何时兑现完全是个迷。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条及《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》第十条规定，只有在取得拆迁许可证之后，拆迁人和被拆迁人才能就补偿方式、补偿金额、搬迁期限、过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议。在取得拆迁许可证之前不存在协议拆迁的情况，没有拆迁许可证的所谓“自愿”“协议拆迁”是法律不允许的。

《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米２０元以上５０元以下的罚款”。《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》第三十条规定，“违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下罚款”。因此，海城市政府、XX区未取得拆迁许可证即实施拆迁的行为属违法之举，应予制止和纠正。

二、有关部门采取断水、断电的方式胁迫拆迁违法。

《城市房屋拆迁行政裁决规程》第二十四条规定，“拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任”。而在XX区“XX棚户区改造工程”一期拆迁过程中，海城市政府、XX区在没有取得拆迁许可证的情况下，就开始实施了拆迁，并且采取了断水、断电的方法逼迫居民搬迁，这显然是违法的，应予制止和纠正。

另外，海城市政府针对抵制违法拆迁的被拆迁户，无论其建房是在什么时间，只要拿不出《建设工程许可证》就认为是违章建筑，适用的法律依据却是2008年1月1日实施的《城乡规划法》。这种做法，无疑让村民会对海城市政府产生“顺我者昌，逆我者亡”的想法，对此，村民是不能接受的，也是不能理解的，这更不是政府领导所希望看到的。

三、集体土地未经依法征收、征用，不应对集体土地上的房屋实施拆迁。

经查证，“XX棚户区改造工程”范围内涉及的土地皆属XX村农民集体土地，被拆迁村民持有的土地使用权证也是《集体土地建设用地使用证》。同时，海城市国土资源局相关职能科室证实，XX棚户区改造范围内土地的组卷征地报批工作刚开始着手进行，还没有逐级上报，该片土地仍属村农民集体所有。

《土地管理法》第四十三条规定，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十五条规定，征收土地的，由国务院批准或由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。因此，在集体土地未被征收为国有之前，海城市政府、XX区是无权使用该片集体土地的，其依据辽政发[2004]27号文件与被拆迁户签订的《宅基地及地上附着物补偿协议书》、实施的房屋拆迁是严重违法的，应予及时制止和纠正。

四、“XX棚户区改造工程”既然是民心工程，就应当充分听取村民的意见，而不应一意孤行。

海城市XX区在《致XX村广大居民的一封信》（2008年4月20日）中写道，“XX棚户区改造工程是市政府2008年向全市人民承诺的为全市人民办十件实事之一；是建设河滨城市、改变我市城市形象的要求；是改善XX村老百姓生活条件的现实需要，更是市委、市政府关注民生的具体体现。可以说，XX棚户区改造工程是民心工程、政府工程、德政工程，利民利市，符合民意”。既然是民心工程，既然可以改善老百姓的居住条件，XX村的村民当然是双手欢迎的。可问题是，政府有关部门没有耐心细致的做群众工作，也没有考虑今后被拆迁户的生存问题，更没有考虑原本即是失地农民的被拆迁户的社会保障问题。正因为此，才导致众多被拆迁户的不理解、不支持。因此，我们希望当地政府在拆迁搞德政工程的同时，应充分听取民众的意见，应当人性化、合法化拆迁，以实现多方共赢。

在举国迎奥运、构建和谐社会的同时，我们真诚的希望有关部门对“XX棚户区改造”一期拆迁中存在的问题予以重视和关注，及时对存在的问题予以查处和纠正，积极化解矛盾，妥善解决问题，避免不和谐音符的出现，从而从根本上维护社会的和谐与稳定。

 北京市XX律师事务所

                                                                  二00八年六月十一日