关于山东省淄博市XX区XX村“旧村改造工程”拆迁事件的调查报告

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北京市XX律师事务所于2009年8月3日接受山东省淄博市XX区XX村罗XX等村民的委托，就XX村“旧村改造工程”拆迁是否合法、拆迁补偿是否合法、合理等问题进行了调查。现就调查情况报告如下：

一、XX村“旧村改造工程”拆迁没有立项批复、拆迁许可证等合法手续，属违法拆迁。

2009年6月15日，XX村“旧村改造工程”开始实施并进行拆迁。据了解，现正进行的“XX村旧村改造一期工程建设项目”拆迁范围涉及220户村民（XX村现有人口1387人，526户）。2009年7月1日始，一期拆迁范围内全部断水、断电。截止至2009年8月3日，XX村委会采取各种欺骗、利诱的手段迫使180多户村民签订了拆迁补偿安置协议（协议全部被村委会收走，180多户村民手中皆没有拆迁补偿安置协议），并对已签订协议的村民的房屋进行了拆除。

我所接受委托后，就XX村“旧村改造工程”拆迁是否合法等问题，到淄博市国土资源局XX区分局、淄博市XX区建设局、淄博市规划局XX区分局、XX区发展和改革局、XX区环境保护局、淄博市XX区房地产管理局、XX区旧村改造领导小组等部门进行了专项调查。经查证，“XX村旧村改造一期拆迁建设项目”正在申报办理项目核准（立项）手续，其他手续如项目环评审批、建设用地规划许可、拆迁许可证等手续皆未办理。“XX村旧村改造”涉及村民安置用地及部分出让地块用地，但皆没有办理用地手续。淄博市国土资源局XX区分局正在编报的“淄博市XX区2009年第二批次城市建设用地”涉及征收XX村农村宅基地6.2509公顷，现处于组卷上报阶段，没有取得征地审批文件。

《山东省城市房屋拆迁管理条例》第五十七条规定，“因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致”。《城市房屋拆迁管理条例》第六条和《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十条第一款均规定，“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。依据上述规定，在集体土地范围内实施房屋拆迁，也应当办理土地征收及拆迁手续。否则，即属违法拆迁。而《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米２０元以上５０元以下的罚款”。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第五十一条规定，“违反本条例规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以处罚：（一）未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的；……”。因此，XX村委会未取得拆迁许可证即实施拆迁的行为属违法之举，应予制止和纠正。

二、XX村委会采取断水、断电、罚款的方式胁迫拆迁违法。

前已述及，自2009年7月1日始，XX村委会即对一期拆迁范围内的村民予以断水、断电，意图很明确，即迫使村民与其签订拆迁安置协议、拆除房屋。同时，XX村委会还宣称“（拆迁范围内所有拆迁户的土地使用权证必须在2009年7月1日前交给村委会，逾期一天，罚款500元”。

建设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》第二十四条规定，“拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任”。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第五十二条规定，“拆迁人在拆迁期间，违反本条例第二十条第一款规定（‘拆迁人及相关单位不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供暖、交通等基本生活条件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等’）的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状；给被拆迁人、房屋承租人造成损失的，拆迁人应当依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。而在“XX区XX村旧村改造项目”一期拆迁过程中，XX村委会在没有取得拆迁许可证等任何合法手续的情况下，就开始实施了拆迁，并且采取了断水、断电、罚款的方法逼迫村民搬迁，这显然是违法的，应予制止和纠正。

三、村民集体土地使用权未被依法收回，也未办理征收集体土地手续，对集体土地上的房屋实施拆迁违法。

经调查，“XX村旧村改造工程”一期拆迁范围内的土地皆属村农民集体所有的土地。村民持有淄博市XX区人民政府颁发的《集体土地建设用地使用证》，依法享有土地使用权。同时，淄博市国土资源局XX区分局相关职能科室证实，“XX村旧村改造工程”拆迁范围内的土地均没有办理用（供）地及征地手续。

《土地管理法》第四十三条规定，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第六十五条规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿”。第四十五条规定，征收土地的，由国务院批准或由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。因此，在集体土地未经原批准用地的人民政府批准收回之前或未被征收为国有土地之前，XX村委会是无权使用该片集体土地的，XX村委会与被拆迁户签订的拆迁补偿安置协议、实施房屋拆迁是严重违法的，应予及时制止和纠正。

四、拆迁补偿安置方式不合理，与法无据。

经调查，在“XX村旧村改造工程”拆迁过程中，XX村委会按照每户的宅基地面积（以村民《集体土地建设用地使用证》载明的使用面积，最高不超过240平方米）乘以0.7的系数的拆迁补偿标准，对被拆迁户予以安置房屋，地上附着物（房屋）的质量、结构、修建时间与补偿无关。

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。　《山东省城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”。第二十六条规定，“拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。拆迁房屋的最低货币补偿价格标准由设区的市人民政府确定，报省建设行政主管部门备案，并向社会公布”。依据上述规定，在拆迁过程中，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，拆迁补偿应市场评估价格确定。据此，XX村委会以被拆迁户宅基地面积乘以0.7系数补偿安置房与法无据，也侵害了被拆迁户选择拆迁补偿方式的权利，应予及时制止和纠正。

五、强拆房屋违法，应依法追究相关责任人故意毁坏财物罪的刑事责任。

2009年8月7日晚，XX村委会在罗XX等三名村民未与其签订拆迁补偿协议、拒绝并抵制违法拆迁的情况下，强行将上述三村民的房屋推倒，给上述三村民造成严重的经济损失。而按照《刑法》第二百七十五条“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。”之规定，故意毁坏公私财物数额较大的，依法构成故意毁坏公私财物罪。据此，XX村委会强拆上述三村民房屋的行为已触犯刑律，应依法追究相关责任人故意毁坏公私财物罪的刑事责任。

在举国迎“国庆（建国六十周年）”、构建和谐社会的同时，我们真诚的希望有关部门对“XX村旧村改造工程”一期拆迁中存在的问题予以重视和关注，及时对存在的问题予以查处和纠正，积极化解矛盾，妥善解决问题，避免不和谐音符的出现，从而从根本上维护社会的和谐与稳定。

                                    北京市XX律师所

                                   二00九年八月十日