拆迁宝典之——锁定违法目标

【事实概要】

    2005年7月中旬，北京XX房地产开发有限责任公司（以下简称“拆迁人”）或宣武区陶然亭地区大吉危改小区一期项目工程的《拆迁许可证》并实施动迁。基于该拆迁背景，周卫凯（化名）与其所在单位签订《购买公有住宅平房协议书》，将其承租的10.8平方米公房购为所有。经拆迁评估，拆迁人欲以10万元货币补偿与周卫凯达成拆迁补偿协议，但生活比较困难的周卫凯提出在“一房难求”的房市环境下应将补偿款增加至60万，而未能与拆迁人达成协议。2008年宣武区建设委员会依拆迁人之申请作出《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，责成周卫凯依10万元货币补偿方式与拆迁人达成协议，并限期腾房。
    拆迁人的强硬态度使得周卫凯倍感自力救济的虚弱无力，遂决定改走法律维权之旅，实现其60万元货币补偿的拆迁对价。2008年7月中旬，马丽芬律师成为周卫凯的代理律师。时至2008年11月下旬，这一公房承租人变所有人之后的拆迁维权终以85万的超预期实现而圆满结束。

【办案掠影】

    因介入较早，境地尚有利于委托人，故马丽芬律师择取常规战策略当先，继而一边发现新“猎物”一边进行新的违法目标锁定：

办案第一计：推窗现月，拆迁裁决之复议！

    8月下旬，马律师依据作为《城市房屋拆迁纠纷裁决书》事实依据的《估计报告》所存在的评估机构选择程序违法、价格数据估定违法以及裁决内容仅限定货币补偿从而剥夺了周卫凯选择补偿方式的法定权利两大核心方面的违法性质向北京市建设委员会提出《行政复议申请书》，请求撤销该裁决。
    这一裁决复议申请的提起，有如黎明前战鼓的敲响。然，委托人很快接到北京市建设委员会作出的《中止行政复议通知书》——同一拆迁项目的拆迁许可证已成为另一被拆迁人诉的主题。

办案第二计：开辟蹊径，拆迁许可之诉讼！

    他人拆迁许可之诉使得拆迁裁决的“欲来风雨”陷入平静，但同时也将新的违法目标呈现给马丽芬律师。一番材料收集之后，马律师一纸《行政起诉状》将作出《拆迁许可证》的宣武区建设委员会推上宣武区法院的被告席，主张被告在拆迁单位不具有合法拆迁资质证书的情况下做出许可行为，未尽严格审查义务，并存在未依法公告的程序错误，其行为应依法予以撤销！
    与预期相一致，宣武区法院以超过诉讼时效为由驳回了这一起诉。似乎，第二次出击也陷入了出师不利的瓶颈！

办案第三计：珠联璧合，两大复议的叠合！

    10月下旬，马丽芬律师锁定第三个违法目标——有效期续为2008年7月中旬至2009年1月中旬的《拆迁许可证》续证，向北京市建设委员会递交了第二份《行政复议申请书》，要求依据许可对象的资质缺陷以及许可后的程序漏洞撤销这一违法续证。北京市建设委员会不但受理了这一复议申请，更几近同时作出拆迁裁决复议的《恢复审理通知书》。
    两大复议的叠合，不但使得拆迁人在通往强拆的拆迁裁决这一必经之路杳无把握，更令拆迁人面临因拆迁许可证之续证的撤销而拆迁系列行全盘乱套的窘况。腹背夹击之下，拆迁人开出85万的谈判价码。在马律师陪同之下，周卫凯与拆迁人签订了《拆迁补偿协议》。拆迁不止，几家欢喜几家愁，而周卫凯一家的“愁”就此飘散……

【律师说法】

    本案历经四个月，委托人即结束其“拆迁苦旅”。回顾这一简短历程，其核心精神有以下几点：
    第一， 寻找并锁定违法目标总法则。拆迁人为拆迁行为无法脱离行政机关为行政行为而存在，因此二者行为的法效力亦呈因果循环关系。沿着时间梳理多个循环组成的拆迁程序链，寻找并锁定违法目标是一个放置拆迁个案皆准的内在法则。本案的办理亦遵循了这一法则，相继以拆迁裁决、拆迁许可证、拆迁许可证续证三大违法目标作为展开法律救济程序的起点。
   第二，将违法目标追究到底。一般而言，初步发现违法目标不是难事，困难往往在于将这一目标的违法性追究落至实处。其原因可归结为拆迁案件本身具有的错综复杂性以及追究途径的不畅通两大方面。故而实践中不乏有易言放弃的拆迁户。当然这一恒心的坚持主体不仅仅限于当事人，也包括维权律师。例如本案之中，第一轮复议被中止，第一个诉讼被驳回。但是本案承办律师坚持了“将违法目标追究到底”方略，并最终在第三轮策略实施中赢得了珠联璧合的叠合效应。就此而言，坚持，是对委托人与受托律师的共同考验。
    第三，有用功与无用功之取舍判断。诉讼有诉讼效率，代理亦有代理效率。律师代理活动的效率性便体现在其工作的有用、无用之上。固然，律师不能未卜先知何一工作能取得突破性进展，但是，有专业素养的律师能判断出哪些措施是无用功，哪些措施是有用功。举之如，本案第二阶段的拆迁许可证之诉讼。拆迁案件中诉讼时效的起算亦不是只字片语能道明的，因而，2005年核发拆迁许可证违法的行政行为能否在2008年被成功追诉，在起诉之初已能形成驳回这一十有八九的判断。那么，实施一个意料之中会驳回的诉的意义便不在于这一诉的本身，而在于这一诉的有用性，即以诉之行为初步揭开违法行为的面具。
    拆迁维权的考量，包括但不止于法律程序的较量，更指向程序整体驾驭的灵活性！
                                                  
     2009年1月笔