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    北京市XX律师事务所接受长春市XX开发区XX村部分村民的委托，就XX村委会收回村民承包地是否合法、私营企业骗取批准使用集体土地等问题进行了调查，现就调查情况报告如下：

一、XX村村民委员会收回村民承包地违法。

经调查，2002年7月份，XX村民委员会以“XX村民委员会在鑫盛屠宰厂西侧路北东山工业小区内办企业”或“XX村委会在屠宰厂东侧，五、八社南北路西侧，征用社员承包地办企业”之名，骗取村民同意，与村民签订了《合同书》、《协议书》，以10.7元／平方米的补偿标准收回了村民的承包地。经向村民核实，XX村委会没有任何经营项目，也没有在村民的承包地内投资建企业、注册公司。

根据《吉林省集体土地承包经营管理条例》（1999年）第十三条“农户承包集体耕地的承包期为30年。承包期内，承包户内增加人口不增加承包地，减少人口不减少承包地。”、第四十二条“发包方违反本条例规定，有下列行为之一的，由乡级人民政府或者县级以上人民政府行政主管部门责令改正；造成的经济损失，由责任者赔偿：……(三)擅自收回承包经营者土地的；……”之规定，农户承包集体耕地的承包期为30年，且发包方不得擅自收回承包经营者土地。因此，XX村委会以“村委会办企业”之名骗取村民签字、擅自收回村民承包地的行为严重违法，应予制止和纠正。

二、XX村委会囤积居奇、炒卖土地，致使该村部分土地荒芜、闲置四、五年之久。

经调查，XX村委会于2002年收回村民承包地之后，没有兴办企业，而是将集体土地转手出租给村农民集体经济组织之外的私营企业，从中渔利。现今，在XX集团公司北侧仍有大量土地荒芜、闲置，待出租、出售，不让村民耕种。此举既违反我国的土地管理法规，同时也侵害了村民的土地承包经营权、村民对村集体土地的收益等合法权利。

三、XX村委会以使用集体土地入股之名，骗取土地行政主管部门批准XXX有限公司、长春市XX老年公寓等私营企业使用集体土地违法。

经调查，2002年3月30日，XX村委会与长春市XXX有限公司、XX变速箱厂三方签订了《协议书》，协议约定由XX村委会以40000平方米集体土地入股。2002年7月16日，长春市国土资源局以该《协议书》为依据核发了《关于XX镇XX村农用地转用的批复》（长国土资耕发[2002]56号）、《建设用地批准书》（[2002]长国土资耕发第56号），批准长春市XXX有限公司使用XX村集体土地建设办公楼、厂房。经向工商登记部门查实，XX村委会与长春市XXX有限公司、XX变速箱厂没有以土地入股的形式成立新的经济实体（公司或企业），长春市XXX有限公司系公民个人（宋XX、计XX）出资设立的有限公司。

另查明，XX村委会于2002年与长春市XXX老年公寓签订了《联建协议书》，协议约定由XX村委会以土地（46400平方米）入股方式联建长春市XXX老年公寓。2002年9月23日，长春市国土资源局以该《联建协议书》为依据核发了《关于XX镇农用地转用的批复》（长国土资耕发[2002]86号）、《建设用地批准书》（[2002]长国土资耕发第86号），批准长春市XXX老年公寓使用集体土地进行建设。同时查实，长春市XXX老年公寓于2000年经长春市民政局长民复[2000]12号《关于同意成立长春市XXX老年公寓的批复》批准成立，系个体私营企业，登记证号为长民证字第010035号（《民办非企业单位登记证书（个体）》）。

根据《土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”、《土地管理法实施条例》第二十三条第一款“具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地……”之规定，具体建设项目用地必须依法申请使用国有土地。因此，上述企业使用集体土地进行建设明显违法，应予撤销。同时，根据《土地管理法》第六十条第一款“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”之规定，农村集体经济组织可以与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，且长春市国土资源局也是以该条款规定为依据批准用地的。但事实上，XX村委会没有与其他任何单位、个人共同办企业、组建新的经济实体。因此，XX村委会与上述企业明显在以土地使用权入股、联建的形式骗取批准用地，实属以合法形式掩盖非法目的。如果不存在骗取批准用地的情况，鉴于工商登记部门及民政部门没有XX村委会土地使用权入股的变更登记这一客观事实，可以推定个别人员存在贪污、挪用集体资产等刑事犯罪，应及时予以制止和纠正。

四、长春市XXX有限公司等企业以“以租代征”方式使用集体土地违法。

经调查，2002年4月1日，长春市XXX有限公司与XX村委会在以土地入股联营办企业的形式骗取批准使用集体土地的同时，双方又签订了一份《土地承包合同》，合同约定“一、甲方（XX村）同意将所管辖的土地承包给乙方（XX电器公司），位置在八三泵以西，西新鑫盛屠宰场后侧及东侧。……二、土地承包面积：约38000平方米……三、承包期限50年。（从2002年4月1日起-----2052年4月1日止）。四、承包金每平方米50元……”。另查实，2003年4月26日，XX储运有限公司与XX村委会签订了土地租用《协议书》，协议约定“经甲（XX村）乙（XX储运公司）双方协商就长春市绿园区迎新路北侧的土地（该土地已列入建设规划用地）有关事宜达成如下协议：一、甲方租赁给乙方使用土地，面积为14万平方米……二、土地每方米租用费为65元。三、土地租用年限为50年……”。

《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”，第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十）条规定，“……禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。……”。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）第六条规定，“……禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。……未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”。《关于印发<全国土地执法百日行动方案>的通知》（国土资发〔2007〕210号）附件《全国土地执法百日行动方案》第二条第（一）项规定，“（一）‘以租代征’行为的整治。重点查处违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等方式非法使用农民集体所有土地进行工商企业项目建设的‘以租代征’行为。……对单位和个人擅自通过‘以租代征’占地建设的，要追究其非法占地的法律责任。”。据此，长春市XXX有限公司等企业以“以租代征”方式使用集体土地进行建设明显违法，应予制止和纠正。

五、相关部门在征地时没有落实被征地农民的社会保障问题，严重影响到社会稳定。

我所在调查中了解到，村民在其承包地被收回（征收）时仅得到10.7元／平方米的补偿费，相关部门没有对被征地农民进行就业安置，也没有解决被征地农民的社会保障问题。而根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第十三条“(十三)妥善安置被征地农民。县级以上地方人民政府应当制定具体办法，使被征地农民的长远生计有保障。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导性意见。”、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发〔2004〕238号）附件《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第（六）条“重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。”之规定，区、县政府应当积极为被征地农民就业创造条件，并应按照《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发〔2006〕29号）的要求落实各项社会保障费用，解决被征地农民的社会保障问题，以保证失地农民基本生活和长远生计有保障，以避免影响社会的和谐与稳定。

六、征地报批行为违法，应予妥善处理。

经调查，2004年2月份，XX储运公司经吉林省政府批准补办了征地批准手续（吉林省人民政府于2004年2月26日作出了2004年度第0037号《使用土地批复》，同意征用XX村集体土地8.9公顷，以有偿方式提供给XX储运公司建仓储基地）。在XX储运公司使用的8.9公顷土地中，涉及使用林地0.3829公顷，经核实吉林省政府2004年度第0037号《使用土地批复》征地审批卷中的“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案），吉林省政府仅对8.5171公顷旱地办理了农用地转用审批，对0.3829公顷林地没有办理农用地转用审批，相关部门在报批征用该块林地时，也未取得林业主管部门核发的《使用林地审核同意书》。

《土地管理法》第四十四条第一款规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。《国家林业局关于发布〈占用征用林地审核审批管理办法〉的命令》（国家林业局令[2001]第2号）附件《占用征用林地审核审批管理办法》第二条规定，“本办法适用于下列情况：（一）进行勘查、开采矿藏和各项建设工程（以下简称建设工程）需要占用或者征用林地的审核；……”。第五条规定，“建设工程占用或者征用林地的审核权限，按照森林法实施条例第十六条的规定执行”。《森林法实施条例》第十六条第（一）项规定，“用地单位应当向县级以上人民政府林业主管部门提出用地申请，经审核同意后，按照国家规定的标准预交森林植被恢复费，领取使用林地审核同意书。用地单位凭使用林地审核同意书依法办理建设用地审批手续。占用或者征用林地未经林业主管部门审核同意的，土地行政主管部门不得受理建设用地申请”。据此，XX储运公司在未取得《使用林地审核同意书》、对被占用的林地没有办理农用地转用审批的情况下，使用XX村0.3829公顷林地建设仓储基地明显违反上述规定，应予制止和纠正。

“农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展全局。…… ——必须切实保障农民权益，始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益作为农村一切工作的出发点和落脚点。坚持以人为本，尊重农民意愿，着力解决农民最关心最直接最现实的利益问题……（二）健全严格规范的农村土地管理制度。土地制度是农村的基础制度。按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。……完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。……土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。……依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。……”。这是党的十七届三中全会在新的历史时期作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，对解决“三农”问题提出了新的、更高的要求。因此，我们希望有关部门在贯彻落实党的十七届三中全会会议精神的同时，对XX村存在的土地问题予以重视和关注，及时对存在的问题予以查处和纠正，积极化解矛盾，妥善解决问题，避免不和谐音符的出现，从而从根本上维护社会的和谐与稳定。

北京市XX律师事务

所                                                                  二00八年十二月十五日