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西安市商品房屋土地登记办法

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第一条　为维护商品房屋土地使用权人和房地产开发经营企业(简称开发商)的合法权益，依法确认房地产交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《陕西省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》和原国家土地管理局《土地登记规则》等有关规定，制订本办法。
　　第二条　本办法所称的土地登记，是指开发商取得土地使用权从事商品房、经济适用房(简称商品房)开发的设定土地登记;预售商品房的土地使用权备案登记和商品房售出后的土地使用权变更登记。
　　第三条　市、县(含临潼区、阎良区和经国务院、省人民政府批准设立的开发区)土地管理局为商品房土地使用权的登记机关。在城六区范围内，经登记所形成的宗地档案资料，由市土地管理局向土地所在地的区土地管理局移交副本;临潼区、阎良区经登记所形成的宗地档案资料，向市土地管理局报送副本。国务院、省人民政府批准设立的开发区经登记所形成的宗地档案资料，分别向市土地管理局和土地所在地的区土地管理局移交副本。
　　第四条　凡从事商品房开发的，开发商应当在接到合法批准用地文件之日起三十日内，持下列文件、资料到土地登记机关申请土地使用权设定登记:
　　(一)土地登记申请书;
　　(二)开发企业营业执照，法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明;
　　(三)建设项目批准文件;
　　(四)建设用地批准书;
　　(五)国有土地划拨决定书或国有土地有偿使用合同，有关税、金缴纳凭证;
　　(六)征地、拆迁补偿安置协议和补偿清册，拆迁许可证书，拆迁范围内的原土地证书;
　　(七)建设用地规划定点图、规划许可证和相应的测量成果表、土地利用总平面图;
　　(八)其他有关文件、资料。
　　第五条　登记机关受理开发商的土地登记申请后，组织权属调查、地籍勘丈，在查清宗地权属、位置、界址、面积、用途、等级、价格的基础上，办理注册登记，依法发放国有土地使用证书。
　　第六条　开发商领取《国有土地使用证》取得国有土地使用权后进行商品房预售的，应当在房屋预售合同签订后三十日内，持下列文件、资料到登记机关办理预售房屋土地备案登记，领取《西安市商品房屋土地使用权登记许可证》:
　　(一)预售房屋土地备案登记申请书;
　　(二)国有土地使用证;
　　(三)商品房预售许可证;
　　(四)商品房预售合同;
　　(五)预售商品房平面示意图;
　　(六)其他有关文件、资料。
　　变更预售合同的，必须在合同变更后十五日内申请办理预售房屋土地备案变更登记。
　　第七条　商品房竣工出售时，开发商应当向购房人明确相应的土地使用权面积和位置，并且在房屋购买合同中载明。
　　第八条　商品住宅小区内购房人的土地使用权可按以下办法确定:
　　(一)以商品住宅小区为单位确定购房人共有土地使用权;
　　(二)商品住宅小区内所购房屋凡能独立划为宗地的，分别给购房人确定独自的土地使用权;住宅小区内的道路、绿地和公共设施等难以分割的用地，确定为购房人共有土地使用权;
　　(三)将商品住宅小区内的土地，采用建筑面积分摊法确定各购房人独自的土地使用权份额。
　　第九条　将商品住宅小区内的土地确定为共有土地使用权的，土地使用者可填写为各购房人共同推举或者共同委托的人，其它共有人的姓名及身份证明在土地登记资料和《国有土地使用证》上注明。
　　第十条　采用建筑面积分摊法确定各购房人独自土地使用权的，每个购房人应当分摊的土地使用权面积，等于相关购房人每平方米建筑面积应当分摊的土地面积，乘以各该购房人的房屋建筑面积，不确定每个购房人的土地使用权位置。
　　第十一条　在一栋住宅楼内购买单元套房的，可以给购房人确定共有土地使用权，也可以按建筑面积分摊的办法确定各自的土地使用权份额，不确定土地位置。
　　第十二条　住宅小区和楼房土地使用权分割方案由开发商与购房人协商确定。达成协议后，开发商和购房人应当首先办理房产变更登记，并在房产变更登记发证后十五日内，持下列文件、资料到土地登记机关申请土地变更登记:
　　(一)土地变更登记申请书;
　　(二)房地产转让双方当事人的身份证明;
　　(三)开发商所持的原土地证书;
　　(四)国有土地划拨决定书或者土地有偿使用合同;
　　(五)土地使用权分割方案、协议和分割示意图;
　　(六)商品房屋土地使用权登记许可证书
　　;(七)房产所有证书;
　　(八)建设用地测量成果及建筑平面图副本;
　　(九)其他有关文件、资料。
　　第十三条　发证机关对申请人提交的土地变更登记申请资料进行初审，在确认提供文件资料齐全、土地转让分割方案合理的基础上，组织变更土地权属调查和变更地籍勘丈，完成《城镇地籍调查表》、宗地测量成果表和宗地图。其中，对购买单元套房采用按建筑面积分摊法确定土地使用权的，以该栋楼位使用范围的土地面积进行调查，同时注明该购房人房屋所在层次、单元、建筑面积和应分摊的土地面积，不标注应分摊的土地使用权位置。｜
　　第十四条　变更地籍调查完成后，由申请人依据变更地籍调查成果，委托具有资格的地价评估机构对转让土地面积进行评估，其评估结果报送市、县土地管理局确认。
　　第十五条　凡开发商原以出让方式取得土地使用权的，应当在办理土地变更登记手续前，持土地使用证书、房地产转让合同、出让合同、变更地籍调查测量成果和转让土地估价确认文件等，到市、县地方税务部门办理土地增值税完税手续。对开发商以行政划拨方式取得土地使用权的，在办理土地变更登记手续之前，必须申请办理市、县人民政府土地使用权转让审批手续，其中对需要办理出让手续的，还应当向登记机关提交土地使用权转让批准文件、出让合同和税、金缴纳凭证等。
　　第十六条　登记机关对申请人提交的文件、资料审核无误，填写《土地变更登记申请书》、《土地登记卡》和《土地归户卡》，经依法核准登记后，通知申请人缴纳土地登记费用。
　　第十七条　土地登记费由变更后的土地权利人缴纳。享有共有土地使用权的由共有人共同缴纳，并凭土地登记费缴纳凭证，领取国有土地使用证书。
　　第十八条　房改房以及单位、个人因房产分割涉及的土地使用权过户登记，参照本办法办理。
　　第十九条　对不按本办法申请办理土地使用权设定登记、预售房屋土地备案登记或者土地使用权变更登记的，由登记机关责令其限期办理，逾期不办理的，对用地个人处以每宗地100元以上1000元以下的罚款。对用地单位每宗地处以3000元以上30000元以下的罚款。
　　第二十条　本办法自下发之日起执行。
2000年2月15日

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