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为适应我市国土资源系统垂直管理的需要，加强对我市国有土地登记工作的规范，进一步提高土地登记工作人员的素质，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记规则》等有关法律法规的规定，现制定我市国有土地登记工作规范，请遵照执行。
国有土地登记工作规范适用于我市行政辖区内所有国有土地登记工作。北京市土地权属登记事务中心（以下简称市登记中心）、各区（县）国土资源分局在办理国有土地登记时均应按本规范有关内容开展工作。
第一部分 土地登记的内容和程序
一、土地登记的内容
土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质、土地权属来源、土地权利主体、土地权利客体以及直接相关的其他内容。
（一）土地权属性质是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。国有土地的权属性质包括国有土地所有权、国有土地使用权、国有土地他项权利等。对于土地他项权利，在土地登记簿上一般把它记载在"登记的其他内容及变更登记事项"栏，而不记载在"土地权属性质"栏。
（二）土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。国有土地权属来源一般包括国家划拨、沿用（接收）敌伪产、国家出让、租赁、授权经营、作价出资（入股）等形式。
（三）土地权利主体是指土地权利人。国有土地使用权人包括自然人、法人和其他组织。土地他项权利人可以是自然人、法人和其他组织。
（四）土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。国有土地权利客体主要包括土地坐落、界址、面积、用途（地类）、使用条件、等级和价格。
二、土地登记程序
土地登记程序是指土地登记依法应当履行的工作步骤，一般包括土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发和更换土地证书五个步骤。
其中国有土地使用权初始登记的权属审核结果必须公告。
三、土地登记申请
土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以登记注册的过程和行为。
（一）土地登记的申请时期规定
国有土地使用权设定登记、变更登记、名称、土地坐落、土地用途变更登记，当事人应当自发生之日起30日内申请国有土地使用权土地登记。
国有土地使用权注销登记、国有土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人应当自发生之日起15日内申请土地登记。
（二）土地登记申请的主体
土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。申请土地登记，申请人可以委托代理人办理。委托代理土地登记的授权委托书应当载明委托事项和权限。
（三）申请土地登记时应提交的文件资料
1.土地登记申请书（原件）；
2.申请人身份证明（复印件）；
3.土地权属来源证明；
4.地上附着物权属证明（复印件）；
5. 地籍测量成果（原件）；
（1）宗地界址点成果表；
（2）宗地面积表；
（3）宗地图；
6、地籍调查表（原件）；
7.完税或免税证明：依据是《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发[2005]111号）及《北京市地方税务局关于开具土地增值税涉税证明有关问题的通知》（京地税地[2005]556号）；
8、其他法律法规规定的相关材料 ；
（四）土地登记申请书的内容及填写要求
1.申请人应当填写土地登记申请书，具体内容包括：
（1）申请人状况：申请人名称（姓名）、法定代表人姓名、单位性质、通讯地址等。
（2）申请登记的土地状况：土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型、使用期限、土地等级、价格等。
（3）产权来源及产权证明材料：土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明，即申请登记的依据。
（4）宗地范围界线草图及四至说明。
（5）其他事项。
2．填写土地登记申请书的基本要求
（1）土地登记申请书由申请人或其代理人填写。
（2）土地登记申请书以宗地为单位填写。
（3）一个土地使用者或所有者使用或拥有两个以上宗地的，按宗地分别填写。
（4）一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共有使用权人分别填写。
（5）土地他项权利登记申请书由土地他项权利人和土地他项权利关系人填写。土地他项权利登记申请人在填写完土地他项权利登记申请书后，应在土地他项权利登记申请书上签字、盖章。
3．土地登记申请书填写说明（附件一）。
（五）对土地登记申请材料的审查
1．对企业法人的审查
申请人为企业法人的，土地登记部门应审查各级工商行政管理部门为其核发的《企业法人营业执照》。
2．对社会团体法人的审查
（1）申请人为全国性的社会团体、地方性的社会团体和跨行政区的社会团体，土地登记部门应审查各级民政部门为其颁发的社会团体登记证书。
（2）申请人为法律规定或依照法律、行政命令成立的机关法人、事业单位法人，凡没有资格证明的，土地登记部门应审查其批准成立的证件或文件。
对于企业法人或者其他法人机构下属的非法人分支机构，申请土地登记的，应当审查上级法人机构出具的同意登记的证明。
3．对法定代表人身份证明的审查
法定代表人身份证明，必须是法人组织开具的证明。（1）必须有法人组织公章；（2）单位名称是全称且与公章名称一致；（3）开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。
4．对自然人的资格审查
申请人为自然人的，审查自然人的身份证件。
5．对代理人代理手续的审查
代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称、代理书拟定时间必须清楚、准确无误。委托他人代理的，须同时提交《土地登记委托书》（原件）和委托代理人的个人身份证（复印件），代理人为法定代理的，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明或其他合法证明文件。
6．对土地权源证件的审查
土地登记部门应当对有无权源证件和已提交证件是否真实，证件、证明效力等内容进行审查。土地登记申请人必须向土地登记部门提交土地权源证件。
土地登记部门审核时发现土地登记申请材料有不符合要求的或伪造的，应向土地使用者说明情况改正或退回。对申请人提交的土地登记申请材料是复印件的，要与原件进行核对。核对无误的，土地登记人员在复印件上加盖"与原件核对无误"印鉴，对发现的疑点，不经处理核准，不得收存。
7.审查申请登记的宗地是否在本行政区划
土地登记部门应当审查申请登记的宗地是否在本行政区划内。
8．对其他问题的审核
土地登记部门对土地登记申请过程中其他一些细节问题，如申请登记程序是否正确，申请提交的文件资料有无页码不准确等等也应进行必要的审查。
凡在审查时发现错误，但不属于原则问题的，土地登记部门可以要求申请人予以补正后重新申报土地登记申请。
（六）土地登记申请的驳回
具有以下情况，土地登记部门可以驳回土地登记申请：
（1）申请登记的土地不在本行政区划的。
（2）提供的证明材料不齐全的。
（3）不能提供合法证明的。
（4）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地出让年限的。
（5）按规定应当申报地价而未申报的。
（6）其他依法不予受理的。
（七）土地登记部门在土地登记收件时的注意事项
1．土地登记申请人提交的文件资料，经土地登记部门工作人员审查无误后，应在事先准备好的《土地登记收件单》上进行登记、编号、装袋入案。（具体要求见登记收件标准）
2．土地登记申报中收取的文件资料，应按照顺序编号后，填写土地登记收件单。土地登记收件单一式两份，一份为存根，由土地登记机关保存；一份为收据，由土地登记申请人收存，作为土地登记申请人领取土地证书的凭据。
3．土地登记收件单的内容主要包括收件编号、土地使用者（所有者、他项权利者）名称、单位性质、通讯地址、电话、序号、土地登记申请材料名称、页数、备注、交件人、收件人和日期。主要项目填写要求如下：
（1）收件编号（收件单右上方编号），编号方法可以与申请书上编号相同，以便查找，也可以按照土地使用者、所有者和他项权利者申请土地登记的先后顺序编流水号。无论采用哪种方法，要做到不重不漏不乱。
（2）土地登记收件单上的序号按照收取文件件数顺序编号，如收到3份文件，序号编到3。
（3）收件单上的页数指每一份文件的页数和所交文件的总页数。收缴的每一份文件的页数填在相应文件的页数格内，再将全部文件的页数相加为总页数。
（4）土地登记收件单备注栏填写交件时认为需要说明的事项。如：因使用共用宗地的、权源文件只有一份的或者批准文件与现使用不一致的原因等等。
（5）交件人姓名必须是亲自向土地登记人员提交文件、资料的人员姓名。交件人是土地登记申请人代理人的，交件人应填写代理人姓名，不能填写申请人姓名。
（6）收件人、交件人填写的收交件日期应一致，即收件完成后，双方应立即在收件单上签署日期。
4．收件整理
土地登记收件人员对收取的文件资料进行整理装袋的过程。整理的方法一般应随收随整，按照土地登记申请书在前，其他文件、资料在后的顺序，一宗地一份，装入档案袋，并将袋子封好，袋皮按规定的编号，填写申请人名称。袋皮编号应与申请书、收件单编号一致，以便查找。
四、权属审核
权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件、资料和地籍调查结果进行审核，再由区（县）级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项是否准予登记的法律程序。
权属审核的依据包括法律依据和书证依据。
权属审核的标准：权属合法、界址清楚、面积准确。
（一）对土地登记申请人的审核
1．申请人是自然人的，土地登记人员应当查验其个人身份证或户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。
身份证明：
（1）本市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）或中国公民护照；
（2）外省市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和暂住证或北京市工作居住证或中国公民护照；
（3）军人：军官证或文职干部证或士兵证或学员证或军官退休证或文职干部退休证或离休干部荣誉证；
（4）港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证；
（5）台湾同胞：台胞证或旅行证或经海峡交流基金会（海基会）确认的身份证明；
（6）外国人：护照或外国人居留证（无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本）。
2．申请人为法人或其它组织的，土地登记人员应当审查其法人资格证明。
（1）企业法人如企业、公司的法人，资格证明为工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》；
（2）社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人，资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书；
（3）依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人，资格证明为批准该单位成立的证件或文件。
（4）其他组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。
（5）境外的法人、其他组织（含港澳台），资格证明为经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；
3．土地登记人员还要对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查；凡是委托他人申请的，应当审查其《土地登记委托书》以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，应当提供法院判决、公证书、居委会开具的监护人证明等有关证明文件。自然人委托他人办理土地抵押及土地证遗失补正登记时，其委托书应办理公证手续。
（1）委托代理人登记的，中国大陆居民提交授权委托书（原件）、受托人身份证明；
（2）无（限制）民事行为能力人土地权属登记，由其监护人代理申请，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）、监护关系公证书（原件）；
（3）港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证。香港公证机构出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递；台湾公证机构出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；
（4）外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。
（二）对宗地自然状况的审核
土地登记人员应当对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。审核要件为地籍调查成果。审核宗地范围，宗地必须采用数字地籍成图，界址点须用数字精确表示。宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。审核宗地面积，应在图上或到实地逐一核对各类面积。在审核中，要检核土地实际用途与批准用途的一致性，发现不一致的，移交有关部门处理。
（三）对宗地权属状况的审核
土地登记人员应当对宗地的土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限进行审核。
1．对土地权属来源的审核
土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。土地登记人员审核土地权属来源证明时，应当先将土地权属来源证明文件进行分类，然后再予认定。土地权属来源证明分为直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件两类。
直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括《土地管理法》颁布前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。《土地管理法》颁布实施后，在国土资源部门已经组建的地区，只有国土资源部门经政府批准颁发的批准用地的文件是有效的用地文件；土地登记开始前，统一由国土资源部门补办的批准用地文件；农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明；农业合作化时期和农村六十条发布后，生产队、生产大队固定土地的档案。
土地权属参考文件包括土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等证件；行政领导对用地的指示；集体土地交换协议等。
对中央在京单位用地其土地权属来源进行审核认定时，可参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》（国土资源部令[2000]第6号）以及原北京市国土资源和房屋管理局、国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局联合下发的《关于尽快提供土地权属来源材料的通知》（京国土房管权[2003]340号）及原北京市国土资源和房屋管理局《关于印发<在京中央国家机关用地土地登记有关问题的处理意见>的通知》（京国土房管权[2002]675号）等文件要求执行。
2．对土地权属性质的审核
土地登记人员审核土地权属性质，主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审查核实。
3．对土地使用期限的审核
土地权利人以出让或转让方式取得国有土地使用权的，其使用期限应符合国有土地使用权出让合同约定的国有土地使用权期限，一般以出让合同签订之日起算。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育科技、文教、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其它用地50年。
4、对土地限制条件的审核
在办理土地变更登记和抵押登记时，应对其是否存在司法查封、抵押、权属纠纷等限制条件进行审核。凡发现存在限制条件的，应按有关规定办理。
（四）土地审批表内容的填写要求
1．权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。《土地登记审批表》必须具备在《土地登记卡》上所需记录的全部内容。
2．《土地登记审批表》的主要内容包括：
（1）土地登记申请人的名称和地址。申请人为单位、企业的，还包括单位、企业的单位性质、法定代表人姓名及其上级主管部门。
（2）土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。
（3）土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。
（4）建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。
（5）土地登记的依据。包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。
（6）国土资源管理部门初审、复审、审核的意见。
（7）市、区（县）人民政府审批意见。
3．国土资源管理部门初审意见由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员签署。凡符合规定要求的，土地登记中心经办人员提出同意办理土地登记的建议并签字后，由土地登记中心主任签字后转地籍部门复审。
4．土地登记复审是重点对初审过程和初审结果进行核查。认为初审过程符合要求、初审结果正确的，地籍科科长提出同意意见并签字后报主管局长审核。主管局长在国土资源部门审核意见上签署同意报请批准土地登记或准予土地登记的意见，签名并加盖公章后，报人民政府批准后生效或直接生效。
5．是否报人民政府批准，视具体的土地登记类型而定。国有土地使用权初始登记主要是对土地使用权进行的第一次登记，要报人民政府批准；国有土地使用权设定登记、变更登记，名称、土地坐落和土地用途等变更登记以及涉及到核发或更换土地使用权证书的均需报人民政府批准，经人民政府批准后才能在《土地登记卡》上注册登记，进而核发或更换土地证书。凡是国有土地使用权注销登记（涉及变更登记时）和涉及土地他项权利的、如土地使用权抵押权设定登记、抵押权变更登记等均不需报人民政府批准，经国土资源部门审核批准后，即可直接生效，作为土地登记人员在《土地登记卡》上注册登记的依据。
（五）市局、区（县）国土资源分局、市登记中心按以下内容分工：
1．初始土地登记（除军产、保密产等用地）由区（县）国土分局进行权属调查、审核，报区（县）人民政府审批，加盖区（县）人民政府土地登记专用章；
2．划拨（除在京中央单位划拨用地）、出（转）让、授权经营、国家租赁、作价出资（入股）等国有土地，由区（县）国土分局进行权属审核，报区（县）人民政府审批，加盖区（县）人民政府土地登记专用章。
3．在京中央单位划拨用地，由区（县）国土分局进行权属调查、审核，将土地登记审批表（原件及复印件两份）、土地登记卡（复印件两份）及盖章报批请示报市土地登记中心，经登记中心主任审查和主管局长核准后，在土地证上加盖北京市国土资源局土地登记专用章和国土资源部土地登记专用章；
4．军产、保密产用地由市土地登记中心根据宗地所在区（县）城镇地籍调查结果及土地权属材料进行审查，经登记中心主任审核及主管局长核准后，上报市人民政府审批，加盖市人民政府土地登记专用章；
五、注册登记
（一）土地登记卡
土地登记卡是土地登记的主件，由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗地使用权登记卡三部分组成。其内容包括：宗地的基本状况，如地号、图号、坐落、面积、用途、权属性质以及便于查找的有关图、表、册的编号；土地使用者或他项权利者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；登记的其他内容，如他项权利、变更事项、登记依据等。
（二）土地登记卡的填写要求
1．土地登记卡以宗地为单位填写。
2．土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。
3．两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。
4．宗地进行第一次登记的，除在土地登记卡主卡上进行登记外，无论有无登记的其他内容均须在土地登记卡续表序号、日期栏内分别填写登记顺序号"1"及批准登记时间，并由经办人、审核人签字。土地登记卡上的经办人、审核人为具体负责注册登记的土地登记人员，必须由获得土地登记上岗资格的人员担任。
5．土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。
（三）土地登记卡的填写方法
1．"单位"填写采用的度量单位（平方米）。
2．"地号"填写地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。
3．"图号"填写宗地所在地籍图的图幅号。
4．"宗地面积"填写宗地土地面积。
5．"用途"填写宗地的主要用途。地类按《土地利用分类（国家标准）（报批稿）》填写土地分类的二级类型。如规划证明文件、土地出让合同标注用途与《土地利用分类（国家标准）（报批稿）》分类不一致的，先按照《土地利用分类（国家标准）（报批稿）》将土地用途归类，土地登记卡"用途"栏按如下规定填写：规划证明文件、土地出让合同标注用途（《土地利用分类（国家标准）（报批稿）》所属用途）
6．"坐落"填写宗地所在地的名称。
7．"权属性质"填写国有土地使用权。
8．"权利人"填写国有土地使用者名称。
《土地他项权利证明书》本栏为土地他项权利人名称。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏填写一个权利人名称及权利人总个数。
9．"单位性质"填写行政事业单位。填写行政、事业，企业单位按国家统计局、国家工商行政管理局《关于经济类型划分的暂行规定》填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他。个人住宅填写个人。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
10．"通讯地址"填写权利人的通讯地址及邮政编码。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
11．"使用权类型"国有土地使用权填写划拨、出让、入股、租赁或授权经营等。
12．"终止日期"填写土地使用期限的终止时间。未明确土地使用期限的，本栏不填。
13．"土地证号"填写土地权利人持有的土地所有权或使用权证书号码。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
14．"调查表号"填写宗地地籍调查表的编号。
15．"审批表号"填写土地权利人土地登记审批表的编号。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
16．"归户卡号"填写土地权利人所有土地归户卡的编号。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
17．"土地等级"填写评定的宗地的土地等级。
18．"标定地价"根据测算的基准地价评估填写。
19．"申报地价"填写土地权利人在申请土地登记时申报的交易地价。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
20．"建筑容积率"填写宗地上的建筑总面积与宗地面积之比。
21．"建筑密度"填写宗地上的建筑物占地面积与宗地面积之比。
22．"建筑限高"填写允许建筑物的最高高度。
23．"建筑物占地面积"填写建筑物基底占地面积。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
24．"建筑物类型"填写楼房、平房等。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
25．"申报建筑物权属"填写申报人认定的建筑物所有权。共用宗地时，土地登记卡主卡本栏不填。
26．"土地权属来源证明、文件类型、编号、日期"填写取得土地权利的证明文件，取得土地权利证明文件的种类及文件标题。编号填写证明文件的编号，证明文件（批准文件）的签署（发文）时间。
27．"序号"按前后顺序编号填写。
28．"日期"填写发证机关准予注册登记、颁发证书的时间。
29．"登记的其他内容及变更登记事项"：
（1）登记的其他内容填写
①土地分类面积：宗地含多种土地用途，且各种土地用途能计算出面积的，填写土地分类面积。
②土地权属来源证明文件：共用宗地时，填写各权利人土地权属来源证明文件类型、编号、日期。
③土地他项权利：土地所有权、使用权登记时已设定土地他项权利的，填写他项权利来源证明文件的类型、编号、日期，他项权利种类、权利人、内容、范围、设定日期、权利顺序、存续期限。
④土地登记卡附页：页数。
（2）变更登记事项填写：填写变更土地登记类型、内容及相关证明文件的类型、编号、日期。变更土地登记为土地他项权利登记时，按前款"登记的其他内容"第③条规定的内容填写。
30．"经办人、审核人"按实际情况填写。
31．"使用权面积"填写土地使用者在一宗地内拥有土地使用权的土地面积，共用宗地的为独用面积与共用分摊面积之和（分摊面积具体计算方法按照北京市国土资源和房屋管理局《关于办理土地登记有关问题的通知》[京国土房屋权字﹝2000﹞97号]的有关规定执行，下同）。非共用宗地的为宗地面积。
32．"独用面积"填写土地权利人在共用宗地内独自使用的土地面积。
33．"共用面积"填写共用宗地各土地权利人共同使用的土地面积。
34．"其中共同分摊面积"填写共用宗地各土地权利人在共用面积内分摊到的土地面积。
（四）土地归户卡的填写要求
土地归户卡以土地权利人即土地所有者和使用者为单位，按宗地填写。土地权利人在同一区（县）行政区范围内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。归户卡的编号为填写土地归户卡的顺序号。土地归户卡其他栏目的填写方法与土地登记卡对应项目相同。
（五）土地登记簿的填写要求
《土地登记簿》由《土地登记卡》组装而成。以区（县）行政区为单位组建《土地登记薄》，按街道（乡、镇）组卷，每个街道（乡、镇）可分若干卷。卷内《土地登记卡》按宗地号顺序排列，宗地分割的在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。卷号按"街道（乡、镇）--街坊（村）--卷"三组六位数编排，无法划分街坊的小城市，卷号可按"街道--卷"二组四位数编排。卷皮、卷脊标明卷号外，还应标明卷内宗地数。
（六）土地归户册的填写要求
《土地归户册》由《土地归户卡》组装而成。以区（县）行政区为单位组建《土地归户册》，以街道（乡、镇）组卷，每个街道（乡、镇）可分若干卷。卷内《归户卡》按土地权利人名称第一字（或姓氏）笔划排列。卷号按"街道--街坊--卷"六位数编号，未划分街坊的小城市，按"街道--卷"四位数编号。卷皮、卷脊标明卷号外，应标明卷内户数。
六、核发土地证书
土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者和土地他项权利者持有的法律凭证。土地证书以宗地为单位根据土地登记卡内容填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当填写所有共用权利人名称或分别填写土地使用证。《土地他项权利证明书》以土地他项权利人为单位填写。同一土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利，或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写《土地他项权利证明书》。
（一）土地证书的填写要求 （一律使用新版全国统一的土地证书）
1．土地证书编号及要求
" ① 国用（ ② ）第 ③ 号、
① 他项（ ② ）第 ③ 号"
①处填写行政区简称；②处填写核发该证的年份；③处填写本年度核发同类证书的顺序号。具体如下：
（1）计算机缮证，无关栏目应用斜线划去，土地证书不能涂改；
（2）土地证号应按年度大排行统一编写，五位号码，在证号中体现宗地所在区（县）、审批时间、使用权类型等信息，如"京东国用（2007划、出、租、授等）第00001号"；
（3）中央单位土地使用权证号应按年度大排行统一另外编写，如"京东央国用（2007划）第00001号"；
（4）军产土地使用权证号根据兵种及属地，按年度大排行统一编写。如"京军武东国用（2007划、出）第00001号"；
（5）保密产土地使用证号的编写为：如"市东M国用（2007划）第00001号"。
2、土地使用权人：填土地登记申请人（准确、完整）；
3、坐落：出让（授权经营）土地按出让合同（授权书）内容填写；划拨土地按地名办或派出所的规定填写；
4、用途、面积：按批准使用该土地的实际用途、面积填写（如：出让（授权经营）土地须按出让合同（授权书）的内容填写；
5、使用权类型：按实际取得方式填写，包括几种：划拨、出让、国家作价出资（入股）、国家授权经营、国家租赁；
6、终止日期：出让土地（授权经营）按合同（授权书）签定之日算起，划拨土地不填；
7．"人民政府（章） 年 月 日"
（1）填写核发该证人民政府名称并加盖市或区（县）人民政府土地登记专用章。
（2）填写市或区（县）人民政府审批时间。
（3）中央在京单位划拨用地土地证书加盖国土资源部土地登记专用章。
8．"登记机关（章） 年 月 日"
加盖承办土地登记发证工作的国土资源部门土地登记专用章，填写土地管理部门审核同意时间。
9．"证书监制机关"为国土资源部
10．"记事"填写土地证书的记事内容，主要包括：
（1）用途、变更的内容和依据、变更登记日期及土地登记机关印章；
（2）他项权利的种类、权利人、范围、存续期限及土地登记机关印章；
（3）验证记录。
11．"附图"粘贴宗地图。
12．"义务人"填写土地他项权利义务人即设定土地他项权利宗地的土地使用者。
13．"他项权利种类范围"填写土地他项权利的类型、内容及权利范围。
14．"设定日期"填写批准土地他项权利登记的时间。
15．"权利顺序"填写该土地他项权利在本宗地同类土地他项权利的登记顺序。
16．"存续期限"填写土地他项权利的期限及终止时间。
17．"备注"填写《土地登记卡》上登录的需向持证人说明的事项。
18．"变更记事"填写他项权利的设定、变更，以及主要地类变更的内容、时间及依据。
19．与《土地登记卡》对应的栏目按《土地登记卡》填写方法填写。
（二）核发土地证书的程序
核发证书是国土资源部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。国有土地使用证发给依法使用国有土地的单位和个人；土地他项权利证明书发给土地他项权利者。
核发证书的程序是：通知--验证--发证。
1．通知：由工作人员通知权利人领取土地证书。领证通知的内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人身份证明、《土地登记收件单》等。委托他人领取的，应办理代领手续。
2．验证：土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证。验证无误的向领证人核发证书。
3．发证：土地登记人员收回领证人《土地登记收件单》，并由领证人在《土地登记审批表》上签字后，领取土地证书。
注意：发证前须将批准后的《国有土地使用证》和《土地他项权利证明书》复印存档
（三）更改土地证书的要求
凡是土地证书中用途、坐落、终止日期等栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利不涉及土地权属关系变化的，注册登记后可更改土地证书，在土地证书的记事栏进行记录，并加盖市国土资源局或区（县）国土资源分局土地登记专用章。在土地证书上进行记录一般不能超过三次（土地他项权利设定、变更、注销登记除外）。土地证书上其他内容变更的，须更换土地证书。
（四）办理土地登记的时限
1．土地登记机关应当在受理国有土地使用权设定登记，国有土地使用权变更登记，名称、土地坐落和土地用途等变更登记申请之日起20个工作日内，对登记申请和地籍调查结果审核完毕，并及时报经批准后进行注册登记，核发、更换或者更改土地证书（报批时间不计入登记时限）。
2．土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记的申请之日起15工作日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记，核发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。
3．土地登记机关认为不予受理土地登记申请或者暂缓登记的，应当自接到申请之日起15工作日内将作出决定的理由书面通知当事人
第二部 初始土地登记
一、初始登记
初始登记是指在一定时间内，对辖区内全部国有土地或者特定区域的国有土地使用权进行的普遍登记（以前未进行过土地登记的用地申请土地登记，有关程序应按照初始登记办理）。
（一）初始登记的适用范围
我局于2000年至2004年对全市城镇国有土地进行了地籍调查并形成城镇国有土地地籍调查数据库。在进行实地核查后，宗地界址至今未发生变化的宗地，可以直接依据初始地籍调查成果进行登记。在实地核查后发现宗地界址有变化的宗地，应实地进行变更地籍测量，按《城镇地籍调查规程》的要求执行。
实地核实后，依法进行权属审核。
（二）初始土地登记权属审核结果公告
初始土地登记的权属审核结果必须公告。所谓土地登记公告，是指土地登记部门将经权属审核认为符合登记要求的宗地向社会公众公布，并征询意见的行为。
1. 公告时间
公告应在土地登记权属审核后进行，公告期限为30日。
2. 公告内容
土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址；准予登记的土地权属性质、面积、坐落；土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关；其他事项。
3. 公告发布
在登记区范围内公共场所、居民居住区等人员集中的地区进行张贴；通过报纸、电视、网络等新闻媒体进行刊载、传播；利用局网站、电子显示屏公布公告内容。
4. 初始土地登记公告异议处理。
（1）申请复查。土地权利人和利害关系人在公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向发布公告的国土资源部门申请复查。申请复查应提交土地登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。
（2）复查。土地登记机关根据申请复查内容进行复查。土地登记复查人员根据复查结果填写《土地登记复查结果表》。《土地登记复查结果表》一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份由土地登记机关存档。
5. 对未确定土地使用权的土地登记的处理
未确定国有土地使用权的土地是指在办理初始土地登记时，没有或不能确认土地使用者的土地。对该类土地，由土地登记部门进行登记造册，不发土地证书。
第三部分 设定登记
设定登记是指在初始登记之后，对一宗土地上新确认的各种权利的登记，包括划拨国有土地使用权设定登记、出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权设定登记、土地使用权他项权利设定登记。设定登记属于一种特殊的变更登记种类。设定登记具体分为：
一、划拨国有土地使用权设定登记
（一）申请
1．申请登记的类型
根据《土地登记规则》第二十三条至第二十五条规定，须办理划拨国有土地使用权设定登记的主要有以下三种类型：
（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的；
（2）其他项目使用划拨国有土地的；
（3）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的。
2．申请人的要求
申请人为划拨国有土地使用者。
3．申请时限的要求
申请时限为核发划拨用地批准文件之日起30日内。
（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到市人民政府发给的建设用地批准书和其他有关文件之日起30日内，申请国有土地使用权设定登记。
（2）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到区（县）级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
（3）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内申请国有土地使用权设定登记。
4．申请人提交的土地权属证明文件（具体标准见我局下发的行政服务类事项，下同）
（二）权属审核的要求
权属审核：
1. 设定划拨国有土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》及有关规定的内容（政府、市国土局的有关批复）。
2. 经征地勘测的宗地面积、用途应与划拨用地批准文件批准的用地面积基本一致，用途及用地范围必须一致.
（三）注册登记核发证书
划拨国有土地使用权设定登记应报人民政府批准，依据经人民政府批准的《土地登记审批表》内容进行注册登记。
1．在《土地登记卡》上注册登记。如果该宗地在登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行过登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，建立新的《土地登记卡》。
2．依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。
3．根据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，由土地登记机关代表政府核发给划拨国有土地使用者。
二、出让国有土地使用权设定登记
（一）申请
1．申请登记的类型
根据《土地登记规则》第二十六条规定，须办理出让国有土地使用权设定登记的主要有以下两种类型：
（1）出让国有土地使用权按出让合同约定受让方一次支付全部土地地价款的。
（2）出让国有土地使用权成片开发，按出让合同约定一次出让，受让方分期付款、分期取得土地使用权的。
2．申请人的要求
申请人为出让国有土地使用权的受让方。
3．申请时限的要求
（1）出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部土地地价款的，在支付地价款后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记；
（2）出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，可以申请分割办理已缴清地价款地块国有土地使用权设定登记。
4．申请人提交土地权属证明文件
（二）权属审核的要求
1．出让国有土地使用权设定登记的主要土地权属证明要件是《国有土地使用权出让合同》。出让合同的出让方，依法是市、县人民政府国土资源部门，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效；出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权。
2．出让国有土地使用权的最高使用期限应符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定的各类土地出让的最高年限：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或者其他用地50年。
3．受让人应按出让合同的约定支付地价款。
（三）注册登记核发证书
出让国有土地使用权设定登记应报经人民政府批准后，方可进行注册登记。
1．在《土地登记卡》上注册登记。如果该宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地地号、图号、宗地面积未发生变更的，注册登记在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。
2．依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。
3．根据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地的使用者。
三、国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为改组后的新设企业。
2．申请时限的要求
根据《土地登记规则》第二十七条规定，改组后的新设企业应当在合同签订之日起30日内申请国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记。
3．申请人提交土地权属证明文件。
（二）权属审核的要求
1．申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致。
2．以下两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准：
（1）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司。
（2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业。
国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制企业的土地资产处置方案报土地所在地的省级人民政府国土资源部门批准。
3．国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。
4．涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。
（三）注册登记核发证书
国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记应报经人民政府批准后，方可进行注册登记。
1．在《土地登记卡》上注册登记。如果该宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。
2．依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》。
3．根据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，由土地登记机关代表政府核发给国家作价出资（入股）国有土地的使用者。
四、国家租赁国有土地使用权设定登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为承租人。
2．申请时限的要求
根据《土地登记规则》第二十八条规定，依法向国家承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，申请国家租赁国有土地使用权设定登记。
3．申请人提交土地权属证明文件。
（二）权属审核的要求
1．申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致。
2．国有土地租赁合同应由市、县国土资源部门与承租人签订。
3．国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年。
4．租金标准应与地价标准相均衡。
（三）注册登记核发证书
国家租赁国有土地使用权设定登记应报经人民政府批准后，方可进行注册登记。
1．在《土地登记卡》上注册登记。如果该宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。
2．依据《土地登记卡》更新或重建《土地归户卡》。
3．据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，由土地登记机关代表政府核发给国家租赁国有土地的使用者。
五、国家授权经营国有土地使用权设定登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。
2．申请时限的要求
权利人应在取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内申请国家授权经营国有土地使用权设定登记。
3．申请人提交土地权属证明文件。
（二）权属审核的要求
1．申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。
2．两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准：
（1）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司；
（2）国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业。
3．国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制企业的土地资产处置方案报土地所在地的省级人民政府国土资源部门批准。
4．国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限。
5.涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。
6.涉及土地使用权变更按《授权>书特别规定第二条："在土地使用年期内，土地使用权在被授权企业的直属企业、控股企业、参股企业范围内以作价出资（入股）或租赁以外的方式配置的，必须报经授权机关批准，并办理相关手续。"的规定执行。
（三）注册登记核发证书
国家授权经营国有土地使用权设定登记应报经人民政府批准后，方可进行注册登记。
1．在《土地登记卡》上注册登记。如果该宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地的地号、图号、宗地面积未发生变更的，在原《土地登记卡》上进行；宗地未进行过其他土地权利登记或进行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。
2．依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》。
3．注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》，由土地登记机关代表政府核发给被授权经营的企业。
4．被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营的土地租赁给下属企业使用，其下属企业应办理他项权利设定登记。
六、土地使用权抵押权设定登记
（一）下列土地使用权不得设定抵押
1．权属有争议的；
2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的土地使用权；
3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物所占土地使用权；
4．被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的土地使用权；
5．已依法公告列入拆迁范围的土地使用权；
6．依法不得抵押的其他土地使用权。
（二）申请
1．申请人的要求
申请人为抵押人（土地使用者）和抵押权人。
2．申请时限的要求
根据《土地登记规则》第二十九条规定，依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押权设定登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
3．申请人应提交的土地权属证明文件。
①单独以划拨土地使用权抵押的，提交国土资源部门批准抵押文件和处置时应交付的土地地价款数额证明。
②以划拨土地上房屋抵押的，土地随之抵押，提交房屋他项权利证明；国土资源部门不再单独批准，直接办理抵押登记手续。
③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明。
④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。
⑤抵押人为国有企业的，提交上级主管部门及国有资产管理部门同意抵押的证明或批准文件。
（三）权属审核的要求
1．抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。
2．对土地使用权的审核，主要有：设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照国土资源部门确认的抵押宗地的土地使用权地价款证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权地价款的款额。
3．对抵押贷款期限的审核
抵押贷款期限应不得超过企业经营期限及土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
4．对抵押贷款额的审核（待《物权法》正式实施后再作进一步明确，暂按此办理）
抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。
5．对一宗地多次抵押的审核（待《物权法》正式实施后再作进一步明确，暂按此办理）
一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。
6．对在建工程抵押的审核
（1）在建工程抵押：对已取得商品房预售许可证的房地产开发项目，土地登记部门不再办理在建工程抵押登记手续。房地产开发企业向土地登记部门申请办理在建工程抵押登记手续时，应出示市建委是否办理商品房预售的证明。
（2）在建工程抵押建议到现场核实，抵押部位必须是实际完工部分；房屋已竣工验收或实际投入使用的，不得继续办理在建工程抵押。
（四）登记发证的程序
土地使用权抵押权设定登记不涉及土地使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经国土资源部门批准后，即可直接进行注册登记。划拨土地随房抵押只注册不发他项权证（只在土地证上注记）。
1. 在原《土地登记卡》上注册登记。在《土地登记卡》（续表）"序号"栏填写本次土地使用权抵押权设定登记在该《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次注册登记的时间；"登记的其他内容及变更登记的事项"栏填写土地使用权抵押权权属来源证明文件的类型、编号、日期、抵押权人名称、通讯地址、抵押范围、权利顺序、抵押贷款金额、债务履行期限等；"经办人"栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字盖章。
2. 土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》上记录土地使用权抵押内容；填制《土地他项权利证明书》并核发给抵押权人。
（五）其他
1．同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。
2．在建工程抵押的注意事项
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款人作为偿还贷款履行担保的行为。
（1）地上无建筑物，只对土地使用权进行抵押的，由原土地登记部门直接办理土地抵押登记手续；
未取得商品房预售许可证的在建工程抵押登记，由原土地登记部门直接办理土地抵押登记手续；
（2）已取得商品房预售许可证的在建工程抵押登记，由建委办理抵押登记手续；
（3）凡未申办商品房预售许可证项目的土地使用权及在建工程的抵押登记，由区（县）国土分局或市土地权属登记事务中心按照职责分工予以办理；
（4）以在建工程抵押的，房屋竣工后，应办理抵押变更登记手续。
3、凡房屋已竣工的项目，应当申请取得房屋所有权证后，再依法申请土地使用权抵押登记手续。
4、已取得房屋所有权证的房地产抵押登记，由建委办理完房屋抵押登记手续后，由原土地登记部门办理相应的土地抵押登记手续。
七、土地使用权出租设定登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为出租人（土地使用者）和承租人。
2．申请时限的要求
有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租设定登记。
3．申请人提交土地权属证明文件。
（二）权属审核的要求
1．出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》的土地权利人一致。出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
2．未按土地使用权出让合同规定的期限核条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。
3．出租土地的用途应符合规定的土地用途。
4．出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。且按照《合同法》第二百一十四条规定不得超过二十年。
（三）注册登记核发证书
土地使用权出租设定登记不需报区（县）级以上人民政府批准，经国土资源部门批准后，直接进行注册登记。
1．在原《土地登记卡》上注册登记。在《土地登记卡》（续表）"序号"栏填写本次土地使用权出租设定登记在该《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次注册登记的时间；"登记的其他内容及变更登记的事项"栏填写土地使用权出租所依据证明文件的类型、编号、日期、承租人名称、通讯地址、出租范围、租金及租金缴纳方式等；"经办人"栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字盖章。
2．土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》上记录土地使用权出租内容，填制《土地他项权利证明书》并核发给承租人。
第四部分 土地使用权和土地他项权利变更登记
一、变更登记的概念
变更登记是指对一宗土地上经登记的土地权利发生改变而进行的土地登记。
二、变更登记的种类
变更登记包括划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记，出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记，土地使用权他项权利变更登记，名称、土地坐落和土地用途的变更登记等。在城市规划区内，土地变更涉及用途调整的，还要取得城市规划部门的同意证明。
三、划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为已办理出让手续的国有土地使用者。
2．申请时限的要求
划拨国有土地使用权依法办理出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权地价款后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。
3．申请人提交土地权属证明文件
（二）权属审核
1．对申请人的审核
（1）申请人应与《国有土地使用证》上的权利人和《国有土地使用权出让合同》上的受让方一致。
（2）按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，申请人应为公司、企业、其他经济组织和个人。
2．对《国有土地使用权出让合同》的审核
《国有土地使用权出让合同》的出让方，依法为市、县人民政府国土资源部门，并且应当由市、县人民政府国土资源部门与受让方（申请人）签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。
3．对使用期限的审核
出让国有土地使用权的最高使用期限应符合：
（1）居住用地70年。
（2）工业用地50年。
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
（4）商业、旅游、娱乐用地40年。
（5）综合或者其他用地50年。
4．对地价款缴纳情况的审核
申请人（受让人）应按出让合同约定缴纳地价款，提交土地利用部门开具的地价款缴纳凭证和收费票据的复印件。
（三）注册登记核发证书
划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记需报区（县）级以上人民政府批准，经区（县）级以上人民政府批准后，进行注册登记。
1．划拨国有土地使用权办理出让手续变更登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。
2．收回并注销宗地原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。
二、因住房制度改革中出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为售房单位和购房职工。
2．申请时限的要求
出售公有住房，售房单位与购房职工应当在区（县）级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。
3．申请人提交土地权属证明文件
（二）权属审核的要求
1．对申请人的审核
（1）申请人应为售房合同签约双方。
（2）出售方应与公房出售批准文件中的被批准单位以及《国有土地使用证》上的权利人一致。
（3）购房职工应与《房屋所有权证》上的所有人一致。
2．对土地权利的审核
出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地使用权。
3．对土地用途的审核
土地用途应当为住宅用地。
4．对售房价格的审核
属划拨国有土地使用权的公有住房按成本价出售。成本价每年由市人民政府公布。
（三）注册登记核发证书
该类划拨国有土地使用权变更登记涉及土地使用权的变更，需报区（县）人民政府批准，经区（县）人民政府批准后，进行注册登记。
1．因出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记在宗地原《土地登记卡》上进行登记。
2．收回并注销或者变更宗地原《国有土地使用证》，依据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》，由土地登记机关核发给购房职工。
三、出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。
2．申请时限的要求
（1）出让土地再转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内。
（2）作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内。
（3）单位合并、分立和企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。
（4）处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。
3．申请人提交土地权属证明文件
（二）权属审核的要求
1．对申请人的审核
申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。
2．对使用期限的审核
土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。
3．对税费的审核
申请人应按规定提供完税或免税证明。
4．对土地用途的审核
改变土地用途应持有规划部门的批准文件，涉及出让土地以变更后的出让合同和地价款缴纳凭证为准。
5．对房产变更的审核
房产转移应已办理房产登记手续的，申请人应提供受让方的《房屋所有权证》。
6．授权经营国有土地使用者不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。
（三）注册登记核发证书
出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及土地使用权的变更，需报区（县）级以上人民政府批准，经区（县）级以上人民政府批准后，进行注册登记。
1．整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行：出现宗地分割的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上进行登记。
2．收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。
（四）有偿国有土地使用权变更登记注意事项：
1. 变更登记前应取得《国有土地使用证》。
2. 地上无建筑物，只对土地使用权进行转移的，凭合法有效的土地转让审批文件（含地价款缴纳凭证），办理国有土地使用权变更登记手续。
3．由于地上物转移而使土地使用权发生转移的，凭变更后的《房屋所有权证》及完税（免税）凭证，办理国有土地使用权变更登记手续。
4. 当房屋部分转移时，原土地使用权人应持原土地使用证办理变更登记手续，扣除已转移部分房屋相应的土地使用权面积。对于目前不颁发购房人分摊土地证的房地产开发项目用地，在房屋竣工开始办理过户时，应在开发商的土地证上注记"该宗地土地使用权人为全体业主"。待房屋已全部转移，应注销原土地证并收回存档。
四、土地他项权利变更登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人是土地他项权利关系人。具体分为：
（1）土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人。
（2）经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人。
（3）抵押合同期满，经双方同意延期的，申请人为抵押人和抵押权人。
（4）土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人。
（5）土地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人和受让人。
（6）土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人。
（7）依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人。
（8）其他形式土地他项权利变更的，申请人为当事人。
2．申请时限的要求
（1）土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。
经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人应当在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。
抵押合同期满，经双方同意延期的，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。
（2）土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。
土地使用权出租期间依法转让的，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。
土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。
（3）依法继承土地他项权利的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。
（4）其他形式的土地他项权利变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请变更登记。
3．申请人提交土地权属证明文件
（二）权属审核的要求
1．土地他项权利变更登记申请人应与合同签订各方一致。
2．抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定。
3．依法继承土地他项权利的继承手续应完备。
（三）注册登记核发证书
土地他项权利变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，不需报区（县）级以上人民政府批准，经国土资源部门批准后，直接注册登记。
1．土地他项权利变更登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。
2．收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记卡》对土地使用者的《国有土地使用证》进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和土地他项权利人。
第五部分 名称、土地坐落和土地用途变更登记
一、名称变更登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为姓名或名称变更后的土地权利人，可以是自然人，也可以是法人和其他组织。
2．申请时限的要求
申请人应当在名称发生变更之日起30日内申请名称变更登记。
3．申请人提交土地权属证明文件:
（1）原《国有土地使用证》（原件）；
（2）名称变更证明文件；自然人名称变更的，申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更的，申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。
（3）完税或免税证明（原件）
（二）权属审核的要求
1．土地登记人员应当查验变更土地登记申请人提交的证件、证明的真伪以及证件、证明的效力。
2．名称变更证明文件是土地权利人向土地登记机关申请名称变更登记的要件，是土地登记机关据以进行土地权利人名称变更的法律依据。土地登记人员应对名称变更证明文件进行审核。自然人变更名称的，土地登记人员应审核名称变更证明文件的开具单位是否为自然人所在地的户籍部门；对于法人或其他组织变更名称的，土地登记人员应当按照法人或组织的类别审核为其开具名称变更证明文件的单位是否为有批准权的部门，如企业法人的名称变更证明文件，一般应由工商行政管理部门开具，社团法人的名称变更证明文件应由民政部门开具。
（三）注册登记核发证书
名称变更登记应报经人民政府批准后，方可进行注册登记。
1．注册登记内容
（1）在《土地登记卡》上注册登记：名称变更的注册登记直接在宗地《土地登记卡》上进行。在"权利人"栏目内相应变更了的姓名上加盖变更印章；在"序号"栏填写本次名称变更登记在《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次名称变更登记的注册登记时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写名称变更的内容和依据；"经办人"栏由填写本次名称变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。
（2）重建《土地归户卡》：由于名称变更登记是土地权利人的名称发生了变更，因此，按土地权利人建立的《土地归户卡》应该根据注册登记的《土地登记卡》重新建立，并按土地权利人新的名称重新组装《土地登记归户册》。
2．更改、换发土地权利证书
根据名称变更后的《土地登记卡》上的内容更改、重新填制《国有土地使用证》或《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关代表政府核发给变更后的土地使用权人或他项权利人。
二、土地坐落变更登记
（一）申请坐落变更登记的条件
国有土地使用权人依法取得国有土地使用权证后，土地坐落名称依法发生变化，与原土地登记土地坐落填写内容不一致的，土地使用权人（设定他项权利的，还应当包括土地他项权利人）可以向原土地登记部门申请办理土地坐落变更登记手续。
（二）申请
1．申请人的要求
土地坐落变更登记申请人应当是国有土地使用权人、土地他项权利人。
2．申请期限的要求
申请人应当自有关部门依法批准更改土地所在地门牌号后30日内，向原土地登记机关申请办理宗地坐落变更登记手续。
3．申请人提交的证明文件：
（1）原《国有土地使用证》
（2）通讯地址变更：申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或者户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位更址声明或更址通知书。
（3）宗地地址变更：提交地名办或派出所的证明，其中出让土地地上无建筑物的，提供补充协议或合同变更事项表及发证函（原件）
4. 工作程序：按设定登记的规定
（三）权属审核的要求
地址变更证明文件是土地权利人向土地登记机关申请地址变更的要件，是土地登记机关据以进行土地权利人地址变更的依据。土地登记人员对地址变更证明文件进行审核，应按以下要求进行。
1. 申请人为自然人的，土地登记人员应审核其地址变更证明文件是否为户籍部门开具的或发出的，并对其他有关内容进行审核；
2. 申请人为法人或其他组织的，土地登记人员应该按照法人或组织的类别审核其地址变更证明文件的有效性，如企业法人的地址变更证明文件应为工商行政管理部门发出的经过更址登记的《企业法人营业执照》，社团法人的地址变更证明文件应为由民政部门发出的证明、证件，其他法人或组织的地址变更证明、证件应由相应的主管部门开具或发出。不管是自然人提交的地址变更证明文件还是法人或其他组织提交的地址变更证明文件，都应该是真实、合法、有效的。
3. 坐落变更证明文件应当是真实、合法、有效的。
（四）注册登记核发证书
土地坐落变更登记应报人民政府批准后，方可进行注册登记。
1. 土地登记机关应当在30日内对提交的有关申请材料进行审查，经审查无误的，在《土地登记卡》上注册登记。
2. 土地坐落变更登记直接在宗地《土地登记卡》上进行。在"土地坐落"栏目内加盖变更印章；在"序号"栏填写本次土地坐落变更登记在该《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次土地坐落变更登记的注册登记时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写土地坐落变更的内容和依据；"经办人"栏由填写本次土地坐落变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。土地坐落变更登记，无须更改《土地归户卡》。
3. 土地坐落变更登记可以由土地登记机关直接在土地证书上"坐落"栏加盖变更印章，同时在"记事"栏填写土地坐落变更的具体内容和依据，并由经办人签字盖章，同时加盖国土资源部门土地登记专用章，将更改后的土地权利证书核发给土地使用权人或者土地他项权利人。
三、土地用途、面积变更登记
（一）申请
1．申请人的要求
申请人为土地用途、面积发生变更的国有土地使用权人。
2．申请时限的要求
国有土地的用途、面积发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途、面积变更登记。
3．申请人提交土地权属证明文件
（1）原《国有土地使用证》；
（2）原地上建筑物、附着物权属证明（如房产证）
（3）土地用途、面积变更批准文件：申请人应当提交城市规划部门（复印件）、土地行政主管部门等有批准权的部门用途、面积改变的文件（原件），以出让方式取得的国有土地使用权的用途、面积发生变更的，申请人还应提交土地使用权出让合同变更协议或重新签订的土地使用权出让合同以及地价款缴纳凭证（原件）。
4. 工作程序：按设定登记的规定
（二）权属审核的要求
土地用途、面积变更批准文件是审核的重点。
1．国有土地的用途、面积发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、国土资源部门等有批准权的部门签发的。
2．以出让方式取得国有土地使用权的用途、面积发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。
3．申请人提交的土地用途、面积变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。
（三）注册登记核发证书
土地用途、面积变更登记应报人民政府批准后，方可进行注册登记，并向土地权利人颁发土地使用权证。
1．在《土地登记卡》上注册登记。土地用途、面积变更登记在宗地《土地登记卡》上进行。宗地只有一种土地用途的，在"土地用途"栏内加盖变更印章；宗地含有多种土地用途并填有土地分类面积的，在"登记的其他内容及变更登记事项"栏有关土地分类面积的内容上加盖变更印章；在"序号"栏填写本次土地用途、面积变更登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次土地用途、面积变更登记的注册登记时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写土地用途、面积变更的内容和依据；"经办人"栏由填写本次土地用途、面积变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。
2．更改《土地归户卡》。根据《土地登记卡》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的"用途、面积"栏目的内容。
3．更改土地证书。土地用途、面积变更登记，土地证书可不更换，只需依据《土地登记卡》上注册登记的内容更改土地证书的相应栏目。其方法是：当宗地只有一种土地用途时，在土地证书的"用途"栏目内加盖变更印章；当宗地包含多种土地用途并在土地证书上载有分类面积时，在"记事"栏"内容"项原来填写的土地分类面积处加盖变更印章。在"记事"栏"日期"项填写本次变更的日期，"内容"项填写变更的内容和依据，并由经办人签字盖章，同时加盖国土资源部门的公章。将更改后的土地证书核发给土地使用者。
第六部分 注销和其他土地登记
一、注销登记
（一）注销国有土地登记主要类型：
1. 因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。
2. 区（县）级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。
3. 国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。
4. 土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。
（二）申请
1．申请人的要求
（1）区（县）级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人。
（2）国有土地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。
（3）因自然灾害等造成国有土地权利灭失的，注销土地登记申请人为国有土地使用权人。
（4）土地他项权利终止包括土地使用权出租终止和土地使用权抵押终止。前者的注销土地登记申请人为出租人和承租人，后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人，还包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人。
2．申请时限的要求
（1）区（县）级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在国土资源部门收回土地使用权起15日内，申请国有土地使用权注销登记。
（2）国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。
（3）因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者应当在土地权利灭失后15日内申请土地使用权注销登记。
（4）土地他项权利终止的，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请土地他项权利注销登记。
土地使用者和土地他项权利者如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并将注销土地登记结果通知当事人。
3．申请人提交证明文件
（1）注销土地登记申请书。
（2）由土地登记机关发出的土地证书：土地证书均须是由土地登记机关颁发的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。
（3）土地灭失或土地权利终止证明文件。
①县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有土地使用权的文件；
②国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有土地所有者身份与土地使用者或土地承租者签订的国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同；
③因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料；
④土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同（土地使用权出租的为土地使用权租赁合同、土地使用权抵押的为土地使用权抵押合同或包括土地使用权抵押内容的经济合同）以及其他的土地他项权利终止证明材料。
（三）权属审核的要求
对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。
1．注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称；
2．所盖公章与单位名称应一致；
3．证明内容与其他相关内容应一致无误；
4．注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。
5．注销土地登记证明材料的开具单位，应当为有批准权的部门。
（四）注册登记核发证书
注销土地登记不需报区（县）级以上人民政府审批，由国土资源部门审核通过后直接进行注册登记。
1．区（县）级以上人民政府依法收回国有土地使用权注销登记；国有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或者续期申请未获得批准的国有土地使用权注销登记，其注册登记按下列程序进行：
（1）注销宗地原《土地登记卡》。在宗地原《土地登记卡》上进行注销登记："序号"栏填写本次注销登记在《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次注销登记的时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写注销土地登记的内容和依据；"经办人"栏由填写本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；在《土地登记卡》上加盖"注销"印章。
（2）建立宗地新《土地登记卡》。依据《变更土地登记审批表》建立宗地新《土地登记卡》，其建立方法同初始土地登记。
2．因自然灾害等造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记，其注销登记只须注销宗地原《土地登记卡》，不需建立宗地新《土地登记卡》，宗地原《土地登记卡》的注销方法同上。
3．土地他项权利终止的土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，方法如下：在"登记的其他内容及变更登记事项"栏土地他项权利登记条款上加盖"注销"印章；"序号"栏填写本次土地他项权利注销登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次土地他项权利注销登记的时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写土地他项权利注销登记的内容和依据；"经办人"栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。
4．注销土地登记在《土地登记卡》上注册登记完成后，土地登记人员应根据《土地登记卡》上注册登记的内容更改《土地归户卡》的相应内容。
（五）注销或更改土地权利证书的要求
1．应当注销土地权利证书的，在土地权利证书上加盖"注销"印章，在"记事"栏或其他相应栏目内注明注销土地使用权或他项权利的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。
2．土地使用权租赁终止和土地使用权抵押终止应当更改土地权利证书的，土地登记机关在注销他项权利所持的《土地他项权利证明书》的同时，对土地使用权人所持的土地证书进行相应的变更。在土地证书"记事栏"有关土地他项权利内容处加盖"注销"印章，注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章，同时加盖国土资源部门公章。将更改后的土地证书发给土地使用者。
二、更正登记
(一）条件：
因原始登记文件错误，申请人弄虚作假、伪造证件和文件等欺骗手段获准登记引发的错误，土地登记人员审查疏忽或书写错误导致土地登记的错登和漏登，主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有土地权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等。
（二）申请土地更正登记的要件：
1．已完成初始或变更土地登记。
2．须书面申请，但由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权，按程序直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请。
3．须经登记机关核准。
4．不得变更原土地登记的法律关系，否则应诉请司法解决。
5．不得妨碍第三者的合法权利，否则应经第三者同意。
（三）申请
1．申请人的要求
更正登记申请人为土地权利人和利害关系人。
2．申请时限的要求
申请人应当自发现需更正土地登记内容之日起30日内，向国土资源部门申请更正登记。
3. 申请人提交证明文件
（1）更正登记申请书；
（2）申请人身份证明：土地权利人名字登记错误申请更正时，还应有其有关部门出具证明或其四邻签署的证明其为原登记人的保证书；
（3）原《国有土地使用证》（原件）；
（4）更正登记原因证明书；
（5）涉及第三者的，还应有第三者的承诺书或其他证明文件。
（四）权属审核的要求
审核的重点是以下内容：
1．登记时有疏忽或笔误，应予以更正。
2．共有土地各共有人权利比率错误或有遗漏时，可予以更正。
3．权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。但此种更正登记，不能妨害原登记的同一性。若他人对已登记的法律关系有异议，应通过司法程序解决，不以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系。
4．权利变更与第三人有利害关系时，须取得第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正。
5．原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，土地登记机关应按程序予以撤销。
6．当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按照程序撤消全部或部分登记内容，并将撤消登记结果书面通知当事人。
（五）公告更正登记结果
（六）更改、更换或注销原土地证书。
（七）国土资源部门审核后，应当报经人民政府批准后，方可进行更正登记。
三、补发或换发土地证书
（一）补发或换发土地证书的条件
1．土地证书灭失的可申请补发。
2．土地证书破损的可申请换发。
（二）补发或换发土地证书的程序
1．申请补发土地证书的
（1）土地权利人应当向原土地登记机关报失，登记机关经审核后出具证明。
（2）土地权利人在土地登记机关规定的媒体（北京日报）上声明其土地证书灭失。
（3）土地权利人提交补发土地证书申请书，申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等。
（4）登记机关经审核属补发之列的，自登报30日内无异议的予以补发。
（5）补发的土地证书应注明"补发"字样，重新编号，时间以土地登记卡登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。
2．申请换发土地证书的
（1）提交换发土地证书申请书和原土地证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等。
（2）土地登记机关查验是否确须换发。
（3）换发土地证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期。
（4）注销破损土地证书并收回存档。
二OO七年七月二十日
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