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重庆市城市房地产开发经营管理条例
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重庆市城市房地产开发经营管理条例
（２０００年５月２５日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）
第一章 总则
第一条 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营和管 理行为， 保护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，根据《中华 人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法 规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上进行基础设施 建设、房屋建设、转 让房地产开发项目、销售商品房的经营活动和有关管理部门对房地产开发经营活动的监督管 理，适用本条例。
第三条 房地产开发经营应遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一 的方针，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第四条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督 管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。
区、县（自治县、市）建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发经营的监督 管理工作。
土地、房屋、工商、计划、规划、物价等行政管理部门依照有关法律、法规和本条例的规定 ，负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规规定的企 业设立条件，并符合本条例有关资质的规定。
取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第六条 设立一级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本五千万元以上。
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人 员不少于四十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于二十人，总工程师 、总会计师和总经济师应具备高级专业技术资格。
（三）具有五年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工建筑面积三十万平方米以上 的房屋，或者累计完成与此相当的房地产开发投资。连续五年建筑工程质量合格率达百分之 百。
第七条 设立二级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本二千万元以上。
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人 员不少于三十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于十五人，总工程师 、总会计师应具备高级专业技术资格。
（三）具有三年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工建筑面积十五万平方米以上的 房屋，或者累计完成与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达百分之百 。
第八条 设立三级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本八百万元以上。
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人 员不少于十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于五人，总工程师应 具备高级专业技术资格。
（三）具有二年以上从事房地产开发的经历，累计竣工建筑面积五万平方米以上的房屋， 或者累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达百分之百。
第九条 设立四级房地产开发企业应当具备下列条件：
（一）注册资本二百万元以上。
（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人 员不少于五人。其中，工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技术资格，财务负责人具 有相应专业初级以上专业技术资格，配有专业统计人员。
第十条 设立房地产开发企业，应按本条例第十三条规定的审批权限到 市或者区、县（自治县 、市）建设行政主管部门申办资质初审，然后持建设行政主管部门审查意见到工商行政管理 部门办理登记注册，取得企业法人营业执照后，再到建设行政主管部门办理资质审批手续。
第十一条 申请房地产开发企业资质初审，应当提供下列资料：
（一）企业章程；
（二）验资证明；
（三）企业发起人和法定代表人身份证明；
（四）专职工程技术和经济管理人员的资格证书和聘用合同；
（五）企业办公地点的房屋产权证明或房屋租约。
建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业资质初审申请后十日内发出书面审查意见 。
第十二条 房地产开发企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内， 持企业法人营业执照 副本到市或区、县（自治县、市）建设行政主管部门领取《房地产开发企业资质申报表》， 申请核定资质等级。
建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业的核定资质等级申请后三十日内，核发资质证 书；不合格的，作出书面答复。
第十三条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由市建设行 政主管部门初审，建 设部审批发证；二级和三级资质由企业所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门初 审，市建设行政主管部门审批发证；四级资质由企业所在地的区、县（自治县、市）建设行 政主管部门审批发证，报市建设行政主管部门备案。
新开办的房地产开发企业，凡资金、人员达到一、二、三级标准，而开发经历和经营实绩未 达到相应标准的，按降低一级的资质审批。
第十四条 房地产开发企业按核定的资质等级，可承担相应规模的房地 产开发建设项目：
（一）一级：各类居住小区。
（二）二级：建筑面积二十五万平方米以下的住宅小区。
（三）三级：建筑面积十万平方米以下的住宅小区。
（四）四级：建筑面积二万平方米以下的住宅。
房地产开发企业按核定的资质等级，可承担与其投资能力相当的其他建设项目。
第十五条 本市范围以外的房地产开发企业到本市从事房地产开发经营 ，应到项目所在地的 区、县（自治县、市）建设行政主管部门办理许可手续后，方可进行房地产开发经营。
第十六条 房地产开发企业的资质实行年检制度。房地产开发企业自取 得资质证书的次年起，按本条例第十三条规定的权限，在规定时间内持下列资料参加年 检：
（一）企业法人营业执照复印件；
（二）资质证书副本；
（三）企业上年度资产负债表；
（四）房地产开发项目手册；
（五）资质年检申报表及相关证明资料。
第十七条 房地产开发企业的资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。
连续两年基本合格的，降低一级资质。不合格的，不得承担新的开发项目；连续两年不合格 的，吊销资质证书。
第十八条 房地产开发企业分立、合并、终止，应在工商行政管理部门 核准后三十 日内，向建设行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。
房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本和主要技术、经济负责人，应 在变更后三十日内向建设行政主管部门办理变更手续。
第十九条 房地产开发企业应按市建设行政主管部门的要求，定期向统 计管理部门和建设行政主管部门报送统计报表。
第三章 房地产开发建设
第二十条 市和区、县（自治县、市）建设行政主管部门根据土地利用 总体规划、年度建设 用地计划和城市规划及市场需求，会同同级计划、规划、土地、房屋等有关行政管理部门， 编制全市和区、县（自治县、市）的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
第二十一条 有关部门提出的下列建设条件，建设行政主管部门应列入 《重庆市房地产开发 项目建设条件意见书》（以下简称项目意见书），房地产开发企业必须按项目意见书规定的 内容进行开发建设：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿、安置要求；
（六）建设质量等级要求；
（七）有关税费的解缴要求；
（八）其他需要提出的建设条件。
第二十二条 房地产开发企业在获得开发建设项目之日起五日内，到项 目所在地的区、县（ 自治县、市）建设行政主管部门领取《重庆市房地产开发建设项目手册》（以下简称项目手 册）。
房地产开发企业在项目建设过程中应将主要事项如实记录在项目手册中，并送项目所在地的 区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案。
项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门应对项目手册记录的内容进行检查， 并作为资质审查和年检的依据。
第二十三条 房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资 的比例不得 低于百分之二十。建设行政主管部门应加强对项目资本金投入使用的监督管理。
第二十四条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地 用途、动工开发期限 进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土 地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使 用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成 动工迟延的除外。
第二十五条 房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应符合有关 法律、法规的规定和 建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
第二十六条 房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量 承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的 责任。
第二十七条 房地产开发项目竣工后，应按国家和市的有关规定进行验 收并办理有关手续。 未经验收或者验收不合格的，不得投入使用，房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第四章 房地产项目经营
第二十八条 预售商品房的房地产开发企业，应取得房屋行政管理部门 核发的商品房预售许可证。
房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人同意并明确告知商品房购买 人；已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十九条 预售商品房的房地产开发企业应向预购人出示预售许可证 ，对预售资金的使用必须与银行签订监管协议，确保预售资金用于该商品房的建设。
第三十条 房地产开发企业应自预售合同签订之日起三十日内，到商品 房所在地的 区、县（自治县、市）房屋、土地行政管理部门备案，并将预售情况记录在项目手册中。
第三十一条 商品房销售价格由当事人协商议定；享受国家优惠政策的 经济适用房价格实行政府指导价或政府定价。
第三十二条 商品房销售当事人双方应签定书面合同。合同应载明商品 房建筑面积、使用面 积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容（含代收费）、商品房交付使用的日期、质量要 求、物业管理方式、违约责任等。
房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。
第三十三条 房地产开发企业应在签订商品房销（预）售合同时，向购 买人提供商品房质量 保证书；在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书。房地产开发企业应按照质 量保证书的内容，承担商品房保修责任。商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房 。
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新 核验。经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产 开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 预售商品房的房地产开发企业，应自商品房交付使用之日 起九十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的房地产开发企业，应自销售合同签订之日起九十日内，为商品房购买人办理土 地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已支付全部土地使用权出让金；
（三）转让人已支付应缴纳的前期税费；
（四）转让人已完成项目开发投资总额的百分之二十五；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第三十六条 转让房地产开发项目，转让人与受让人应持转让申请书和 本条例第三十五条规 定条件的资料，向建设行政主管部门提出项目转让申请。经建设、计划、规划、土地、房屋 等管理部门联合会审批准后，方可进行转让。转让人与受让人持转让批准文件和转让合同到 有关管理部门办理转让手续。
受让方应到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门重新领取项目手册。
未经批准的房地产开发项目不得转让，有关管理部门不得办理转让手续。
第三十七条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补 偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安 置的，对可能出现的遗留问题，应明确责任方。项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆 迁人。
第三十八条 房地产开发项目进行联合建设的，房地产开发企业应将项 目的联建事项记录在 项目手册中，并将具有法律效力的联建文书自生效之日起十日内，送项目所在地的区、县 （自治县、市）建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第五章 法律责任
第三十九条 违反本条例规定，未取得企业法人营业执照，擅自从事房 地产开发经营活动的 单位或者个人，由区、县（自治县、市）以上工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活 动，没收违法所得，可并处违法所得五倍以下的罚款。
第四十条 违反本条例规定，未取得资质证书或超越资质等级从事房地 产开发经营的，由建 设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商 行政管理部门吊销企业法人营业执照。
第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的，由建设行政主管部门 责令限期改正，给予 警告、降低资质等级、吊销资质证书的处罚，可并处三万元以上十万元以下的罚款：
（一）申请资质证书或资质年检中弄虚作假的；
（二）不按规定办理资质变更或注销手续的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
（四）不参加资质年检或不按规定填报统计报表的。
第四十二条 违反本条例规定，将未经验收的房屋投入使用的，由建设 行政主管部门责令限期改正，并按下列规定处以罚款：
（一）片区开发或单体工程项目，总建筑面积在十五万平方米以上的，处二十五万元以上 三十万元以下的罚款；
（二）片区开发或单体工程项目，总建筑面积在十万平方米以上、不足十五万平方米的， 处二十万元以上二十五万元以下的罚款；
（三）片区开发或单体工程项目，总建筑面积在五万平方米以上、不足十万平方米的，处 十五万元以上二十万元以下的罚款；
（四）单体工程项目，建筑面积在五万平方米以下的，处十万元以上十五万元以下的罚款 。
第四十三条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋投入使用的，由建 设行政主管部门责令 限期整改返修，并处交付使用的房屋总造价百分之二以上百分之四以下的罚款；情节严重的 ，由工商行政管理部门吊销营业执照；给商品房购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任 ，并按 损失额给购房人一倍的经济补偿；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法 追究刑事责任。
第四十四条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由建设行 政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可并处违法所得五倍以下的罚款。
违反本条例规定，假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的，由建设 行政主管部门依照前款规定给予处罚。
第四十五条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，其预售行为无效， 由房屋行政管理部门责令停止违法行为，退还商品房购买人预付款本息，可并处已收取预付 款百分之一以下的罚款。
违反本条例规定，未经抵押权人同意并未明确告知商品房购买人，将已经抵押的商品房进行 预售的 ，其预售行为无效，由房屋行政管理部门责令退还预付款本息，并按预付款的百分之一给予 购房者补偿，处预付款三倍以上五倍以下的罚款。
违反本条例规定，将已经预售的商品房进行抵押的，其抵押行为无效，由房屋行政管理部门 责令改正，处抵押额百分之五以上百分之十以下的罚款。
第四十六条 违反本条例规定，在商品房销（预）售时，不向购买人提 供商品房质量保证书 和商品房使用说明书的，由建设行政主管部门责令限期提供，可处三万元以上五万元以下 的罚款。
第四十七条 国家有关管理部门及其工作人员在房地产开发经营监督管 理中，有下列行为之一的，根据情节轻重，给予批评教育、责令停止职务或者给予行政处分 ；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本条例规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时限，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定，擅自批准建设的；
（四）不具备商品房预售条件而批准预售的；
（五）不具备抵押条件而批准办理抵押登记手续的；
（六）不符合房地产开发项目转让条件而批准项目转让的；
（七）滥用职权，随意处罚当事人的；
（八）以权谋私、贪污受贿的；
（九）其他违法违纪行为。
有前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项行为的，其批准行为无效。
第四十八条 当事人对行政机关作出的具体行政行为不服的，可以依法 申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
当事人逾期不申请行政复议，也不向人民法院提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第四十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房 地产开发经 营监督管理，参照本条例执行。
第五十条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后 ，方可用于房地产开发经营。
第五十一条 本条例应用中的具体问题，由市建设行政主管部门负责解 释。
第五十二条 本条例自２０００年７月１日起施行。
关于《重庆市城市房地产开发经营管理条例（草案）》的起草说明
（２０００年３月２０日在重庆市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议上）
重庆市建设委员会主任 王根芳
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人民政府的委托，现就《重庆市城市房地产开发经营管理条例（草案）》作如下说明 ：
一、必要性及起草过程
改革开放以来，我市城市房地产开发得到了长足发展，全市房地产开发企业达一千六百二十 二家，注册资本总量为一百六十二亿元。１９９８年，全市房地产开发完成投资九十七亿三 千万元，施工面积达二千零五十九万平方米，其中，新开工九百一十四万平方米，竣工面积 五百九十九万平方米，商品房销售面积为四百一十七万平方米。房地产开发为改造城市基础 设施，完善城市功能，加快住房建 设，拉动经济增长作出了积极贡献。但在现实房地产开发经营中仍存在一些不容忽视的问题 。这些问题是：（１）房地产开发结构不尽合理；（２）房地产开发企业设立不规范，'皮 包'公司、炒项目现象还很严重；（３）房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节，与 城市基础设施配套建设脱节，与拆迁安置脱节，造成不同程度上的土地闲置，引 发了不少拆迁纠纷；（４）房地产开发项目转让不规范，变相私下转让，影响被拆迁人和商 品房预购人的权益的现象时有发生；（５）商品房销售（预售、现售）纠纷不断；（６）对 房地产开发项目的开发进度等缺乏有效地监督等等。对上述问题的解决，《中华人民共和国 城市房地产管理法》及国务院《城市房地产开发经营管理条例》虽有规定，但比较原则。从 地 方来看，必须制订房地产开发方面的配套法规，使房地产开发经营更有序、规范、健康发展 。
基于上述，根据市人大常委会、市政府立法计划，由市建委起草了《重庆市房地产开发条例 （送审稿）》，按照有关立法程序的要求，于１９９８年６月报市政府。之后，市政府法制 办通过书面征求意见、座谈论证和专题研究、分别协调等形式，会同市人大城环委、市级有 关部门、区县政府和部分房地产开发企业以及专家学者对《重庆市房地产开发条例（送审稿 ） 》进行了多次修改，经过一年多的共同努力，并经１９９９年１１月２０日市政府第五十次 常务会议审议通过，形成这次提请审议的《重庆市城市房地产开发经营管理条例（草案）》 （以下简称《条例》）。
二、几个主要问题的说明
（一）《条例》的适用范围及调整对象。适用范围和调整对象是《条例》的效力范围，是解 决'管什么'的问题。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》，确定《条例》主要是 从取得土地使用权之后到用户领取房地产产权证书之前这阶段中，房地产开发企业的行为规 范的调整，是对经营性房地产开发行为的调整。具体包含以下几层意思：
１以房地产开发企业活动为主线，对经营性开发行为的调整。实质上是房地产开发企业的 行为准则。
２既包含基础设施、房屋建设行为，也规范开发中房地产开发项目转让行为以及开发后的 销售行为，主要是房地产二级市场行为。
３政策性房地产开发经营和划拨土地上的房地产开发行为也具有经营的特点，其与一 般房地产开发经营行为的差异在于前者在政策上享受优惠和价格上受到限制，其他如企业设 立条件、房地产开发的质量、开发经营程序等方面应当是一致的，因而应当纳入调整范围。
４自建自用等非经营性房地产开发行为，只是为了自用，一般不直接进入市场，因而不适 用本条例。
５土地使用权出让和划拨行为是土地一级市场行为，适用于土地管理法、城市房地产管理 法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等，不属本草案调整范围；房地产审批管理， 属于投资法的调整对象，不属本草案调整范围；购房者取得房屋产权证书后的商品房转让、 出租、抵押，属房地产三级市场行为，具体适用城市房地产管理法交易行为的规范和其他专 门交易法规调整，也不属本草案调整范围。
（二）关于房地产开发经营监督管理体制。房地产开发经营涉及的管理部门很多，主要有建 设、土地、规划、计划等部门。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定：'县 级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理 工作。''县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负 责与房地产开发经营有关的土地管理工作。'这里规定'房地产开发主管部门'，我们的理 解，按照行政法规不干预地方机构改革和机构具体设置的原则，是根据全国各地机构设置的 不同 情况而确定的。从我市来看，是由建委与土地房屋管理局依其职权分工共同行使房地产开发 经营监督管理职权，并且市里还设立有'重庆市城市建设综合开发管理办公室'，挂靠在市 建委；又，鉴于本送审稿主要调整的对象是房地产开发企业，因此，根据市'三定'方案， 送审稿第四条规定：'市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理。 日常工作由市城市建设综合开发管理办公室（以下简称市开发办）负责。土地、房屋、工商 和计划、规划等行政管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的监督 管理工作。'对此规定，有关部门曾提出不同意见，建议规定为'市建设行政主管部门负责 全市房地产开发企业的资质审查及房地产质量管理工作。市土地、房屋行政主管部门负责全 市与房地产开发经营有关的土地管理工作和房地产经营管理工作……'。我们认为，这个建 议有一定的道理，但不全面。比如，'房地产开发项目的全过程监督管理'应该由'谁'来 承担就不明确。因此，经市政府常务会议审议，这个建议未予采纳。
（三）关于设立房地产开发企业资质条件。房地产开发企业具有资金密集和技术密集的特点 。为了保证投资开发房地产的能力，作为最低准入条件，国务院《城市房地产开发经营管理 条例》第五条规定，房地产开发企业应当'有一百万元以上的注册资本'和'有四名以上持 有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会 计人员'，并规定'省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地 产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。'基于上述，我们结合 重庆实际，参照国家建设部的有关规定，经过反复论证和研究，对设立房地产开发企业的资 质条件作出了较为严格的规定。
（四）关于房地产开发项目转让。如何有效地实施对房地产开发项目转让行为的监督管理， 确保已经开始建设的项目进行下去，减少或避免工程'烂尾'，这既是房地产开发建设监督 管理的重点，又是一个难点。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定 '转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 三十日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。'根据国务院法制办和 国 家建设部联合编写的《城市房地产开发经营管理条例条文释义》的介绍：在办理备案手续时 ，房地产开发主管部门除要核实房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理 、材料采购等合同是否作了变更，相关的权利、义务是否已经转移外，还要审查新的项目开 发建设单位是否具备开发受让项目的条件（即国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定 应具备的资质等级和不低于项目总投资百分之二十的资本金，在国家四部委文件中，规定经 济适用房的资本金不得少于百分之三十），同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满 足规定条 件，转让行为有效；如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关 手续或者认定该转让行为无效并可对违规的房地产开发企业进行处罚。问题在于，如果新的 项目开发建设单位不具备开发受让项目的条件，待到事后才认定该转让行为无效，在实践中 就很难行得通：即：虽认定了该转让行为无效，但结果只是对该项目受让人开发资格及能力 的否定，但对受让人依照土地管理和规划管理法律、法规获取的土地使用权及规划许可就难 以撤销，那么，'有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，防止炒卖房地产开发项目， 减少楼盘'烂尾'等现象的发展'就会停留在'纸'上，而难以落实。因此，根据参加论证 的房地产开发企业和专家学者的意见，对草案作了有限地延伸，即：转让房地产开发项目， 除应当符合《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条、第三十九条规定的条件，受让人 还应当具备相应的房地产开发资质和该项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金。
需要强调的是，在论证中对将'备案'改为'审批'规定也是有不同意见的，有的同志认为 ，主要是又增加了一道程序。但参加论证的专家和有关部门的同志一致认为：过去重庆对项 目转让前进行把关的有效作法，是应当肯定的，因此，还是将'备案'改为'审批'为好。 市政府常务会议同意这一种意见。
（五）关于商品房销售的监督管理。商品房销售包括预售和现售。其中，商品房预售是指对 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为 。对于商品房销售的监督管理，国务院《城市房地产开发经营管理条例》已作了比较全面的 规定，草案主要是针对重庆商品房销售中存在的问题，借鉴外地经验作了一定的补充。主要 有：
--房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人同意并明确告知购房 者；已经预售的商品房不得进行抵押。
--预售商品房的房地产开发企业应向预购人出示预售许可证，对预售资金的使用必须与银 行签订监管协议，确保预售资金用于该商品房的建设。
--房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定，不得少于合同约定的销售面 积。
以上说明，请予审议。
关于《重庆市城市房地产开发经营管理条例（草案）》审议结果的报告
（２０００年３月２０日在重庆市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议上）
市人大城乡建设环境保护委员会主任委员 蔚立信
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
市人大城环委于２０００年２月２５日召开第二十三次全体会议，对《重庆市城市房地产开 发 经营管理条例（草案）》（以下简称《条例》）进行了认真审议，现将审议意见和修改情况 报告如下：
审议认为，自改革开放以来，特别是１９９２年以后，我市的城市房地产业发展很快，现已 有一千六百多家房地产开发企业，注册资本总量达一百六十多亿元。房地产开发对加快旧城 改 造，改善群众居住、生活条件，加快城市基础设施建设，完善城市综合功能，以及对扩大内 需，拉动经济增长都起到了积极的作用，功不可没。但是房地产业在发展过程中也出现了 一些混乱现象：如房地产企业的设立不规范，良莠不齐，'皮包公司'炒项目的情况还很 严重；房地产开发项目转让不规范，引发了不少拆迁纠纷，侵犯被拆迁人和商品房预购人合 法权益的现象时有发生；开发企业与基础设施配套建设脱节的现象仍很严重；商品房预售中 纠纷不断；对房地产开发项目缺乏有效监督等等。因此，为使城市建设、经济建设、社会发 展协调有序地进行，依法加强对房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为 ，保护人民群众的合法权益，制定房地产开发管理的地方性法规是非常迫切和十分必要的。
《条例》具有较强的可操作性和地方特色，基本上是成熟的，同意提交常委会审议。
审议中，委员们提出了一些具体修改意见：
１删去第二条中'规划区内'四字。
２在第四条二款中增加'本条例'三字。
３删去第五条一款。
４第六条（二）项修改为：具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员少于四十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少 于二十人，总工程师、总会计师和总经济师应具备高级专业技术资格。
５第七条（二）项修改为：具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产 经济类的专业管理人员不少于三十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少 于十五人，总工程师、总会计师应具备高级专业技术资格。
６第八条（二）项修改为：具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、 建筑或房地 产经济类的专业管理人员不少于十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得 少于五人，总工程师应具备高级专业技术资格。
７第九条（二）项修改为：具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、 建筑或房地 产经济类的专业管理人员不少于五人。其中，工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技 术资格，财务负责人具有相应专业初级以上专业技术资格，配有专业统计人员。
８将第十四条二款中'工业、商业和其他基础设施建设项目'一句，修改为： 其他建设项目'。
９第三十六条增加一款作为第二款。具体文字为：商品房交付使用 后，购买人认为主体结 构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，属主体结构质量不合格 的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
以上报告，请予审议。
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