各镇政府、街道办事处，市府直属各单位：
《增城市集体土地房屋拆迁补偿安置办法》业经第十三届38次市人民政府常务会议和第十一届77次市委常委会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
增城市人民政府
二〇〇九年十月一日
增城市集体土地房屋拆迁补偿安置办法
第一章 总则
第一条 为规范我市集体土地房屋拆迁补偿安置活动，维护拆迁当事人合法权益，改善被拆迁人的居住条件，推进城乡统筹科学发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》、《增城市新农村建设规划与农村建房管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市行政区域范围内的集体土地房屋拆迁、补偿、安置活动，适用本办法。其他地上附着物设施，依照《增城市征收集体土地补偿管理办法》（增府〔2009〕19号）相关规定执行，不纳入本办法实施拆迁补偿。
第三条 本办法所称拆迁人是指受市政府委托实施土地征收拆迁工作的行政主管部门和镇政府（街道办事处）[以下简称“镇（街）”]。
本办法所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人，包括居委会、村委会、合作社、村民等单位和个人。
本办法所称被拆迁房屋是指位于政府发布的征收、拆迁公告或通告所划定的红线范围内的集体土地房屋。
第四条 我市范围内的集体土地房屋拆迁、补偿、安置活动，应当遵循合理补偿、依法分类安置、拆迁与安置相结合的基本原则。
第二章 拆迁补偿
第一节 拆迁面积认定
第五条 认定被拆迁的集体土地房屋的合法性和面积，必须严格执行国家、广东省、广州市有关“一户一宅”的规定；符合分户条件的，按照分户后的户数和人口确定拆迁补偿和安置的土地房屋面积。本办法所称的“户”是指：拆迁安置被拆迁房屋的本村村民时，按如下规定分为“一户”：
（一）已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。
（二）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日，已满法定婚龄的未婚村民。
（三）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前，已离异或丧偶后未再婚的。
第六条 本办法被拆迁房屋分为具有合法产权证明的房屋、不符合合法产权认定的房屋、违法建筑房屋三类。具体界定标准如下：
（一）本办法所称具有合法产权证明的房屋包括以下情形：
1.持有农村集体土地房地产权证的房屋。
2.持有政府或行政主管部门核发的农村集体土地使用权证、宅基地证等法定权属凭证之一，且经过镇（街）以上人民政府核发的准建证明批准建设的房屋。
3.持有政府或行政主管部门核发的农村集体土地使用权证、宅基地证等法定权属凭证之一，或能够提供镇（街）以上人民政府核发的准建证明材料的农村居民住宅，按照本办法第五条分户原则分户后，户人均居住面积40平方米以内部分。
4.无任何权属凭证或准建证明，但经镇（街）核定符合“一户一宅”建房标准的农村居民住宅，按照本办法第五条分户原则分户后，户人均居住面积40平方米以内部分。
（二）本办法所称不符合合法产权认定的房屋包括以下情形：
1.不同历史时期，被拆迁人在没有经过镇（街）以上人民政府批准的情况下私自建造的，且不属于本条第（三）项违法建筑的房屋。
2.超过“一户一宅”标准的房屋。即符合本条第（一）项第3、4点所规定情形，按照本办法第五条的分户原则分户后，户人均居住面积超过40平方米以上部分。
（三）本办法所称违法建筑房屋包括以下情形：
1.按照“一户一宅”政策新房建成后应当拆除的旧房。
2.违法用地卫星图片执法检查过程中发现的违法建设。
3.地方政府发布征收、拆迁公告或通告以后抢建的房屋。
4.本办法实施后所有新建的“五无”工程。
第七条 自2009年10月1日起，我市范围内未经批准建设的房屋，在土地征收和拆迁时一律不予补偿。
第八条 本办法所指被拆迁房屋的土地使用权分为合法的宅基地使用权、合法的非住宅建设用地使用权、违法用地三类。具体界定标准如下：
（一）本办法所称合法的宅基地使用权是指以土地占用现状为基础，结合“一户一宅”原则，以每户不超过120平方米标准上限的宅基地，包括以下情形：
1.符合一户一宅，宅基地面积不超过120平方米的以实际面积计算，超过120平方米的以120平方米计算。
2.一户多宅的，面积按累计计算，不超过120平方米的以实际面积计算，超过120平方米的以120平方米计算。
3.一宅多户的，宅基地面积不超过120平方米的以实际面积计算；超过120平方米的，按照本办法第五条的分户原则分户后，按户均120平方米为上限计算。
（二）合法的非住宅建设用地使用权，是指农村集体经济组织为兴办集体企业、公共设施、公益事业建设而依法申请使用的集体建设用地，以领取县级以上人民政府核发的《集体建设用地使用权证》或《建设用地批准书》为准。
（三）违法用地，是指拆迁范围内除合法的宅基地使用权、合法的非住宅建设用地使用权之外其他已建设的集体土地。
第九条 被拆迁集体土地房屋的面积由拆迁人联合被拆迁人进行测量，也可以委托有关测绘单位进行测量，并按照上述第六条、第七条、第八条的规定分别计算出最终应当补偿的房屋、土地的面积。面积包括应当予以补偿的具有合法产权证明的房屋面积、不符合合法产权认定的房屋面积及合法集体土地使用权面积。面积结果确定后，由拆迁人将被拆迁房屋及土地的面积在所在村村民委员会集中进行公示，公示期为10天。公示期满无异议的，公示结果即作为拆迁补偿面积的依据。
第二节 拆迁补偿标准
第十条 对认定的具有合法产权证明的房屋，即本办法第六条第（一）项所规定的情形，按照本办法发布的补偿指导价分类进行合理补偿（补偿指导价详见附件1）。
第十一条 对不符合合法产权认定的房屋，即本办法第六条第（二）项所规定的情形，只补偿建筑材料成本，房屋建筑材料成本补偿单价标准为框架结构750元/平方米、砖混结构600元/平方米、砖木结构450元/平方米。
第十二条 违法建筑房屋，即本办法第六条第（三）项、第七条所规定的情形，不予补偿。
第十三条 对合法宅基地使用权，即本办法第八条第（一）项所规定的情形，按照我市的宅基地使用权区位补偿单价进行补偿。我市执行的宅基地使用权区位补偿单价标准如下：
第十四条 合法的非住宅建设用地使用权，即本办法第八条第（二）项所规定的情形，其补偿标准按评估价确定，补偿对象为村集体经济组织。
第十五条 对超过法定标准的宅基地、违法用地，即本办法第八条第（三）项所规定的情形，由于该部分土地为村民集体所有，单位或个人无权多占，拆迁时不对土地使用权进行补偿，在实施征地补偿时按照征地补偿标准，对农村集体经济组织的土地所有权实施补偿。
第三节 补偿金额计算
第十六条 被拆迁的集体土地房屋的拆迁补偿，在确定拆迁补偿的土地和房屋面积后，一律先货币化确定被拆迁人的补偿金额。货币化的计算公式为：
被拆迁人的补偿金额=房屋补偿指导价×有合法产权证明的房屋面积+房屋建筑材料成本补偿单价×不符合合法产权认定的房屋面积+宅基地使用权区位补偿单价×合法集体土地使用权面积
第十七条 确定被拆迁人的补偿金额后，由拆迁人将被拆迁集体土地房屋的面积、适用的补偿标准、补偿金额在所在村村民委员会集中进行公示，公示期为10天。公示期满无异议的，公示结果即作为货币补偿的依据。
第十八条 确认拆迁补偿金额后，拆迁人与被拆迁人签订《拆迁安置补偿协议》，并由拆迁人向被拆迁人出具《拆迁补偿价值认定书》。被拆迁人在领取《拆迁补偿价值认定书》时，必须将拆迁房屋的集体土地房地产权证等其他有效权属证明交给拆迁人，用于办理统一注销登记手续。
第三章 拆迁安置
第十九条 根据依法分类安置、拆迁与安置相结合的原则，被拆迁人凭《拆迁安置补偿协议》及《拆迁补偿价值认定书》参加安置，我市的拆迁安置方式包括货币补偿、集体土地统建安置和国有土地统建安置三种方式。为避免产生二次拆迁和保障被拆迁人的居住权益，政府鼓励被拆迁人优先选择国有土地统建的公寓式安置住宅。
第二十条 具体安置方式由拆迁所在镇（街）根据当地实际情况，在制定拆迁工作方案和发布拆迁通告时必须明确拆迁安置保障措施，提供不少于两种以上的安置方式供被拆迁人选择。在城（镇）区的规划范围或特定区域规划范围，只能采用货币补偿、国有土地统建安置两种方式；上述区域范围之外，确因农业生产生活需要，居住国有土地统建公寓式安置住宅不便的，可以采用集体土地统建联排式或公寓式安置住宅。
第二十一条 统建安置住宅的建设，由镇（街）作为实施主体，以城市规划和新农村规划为指导，结合需要拆迁安置的房屋面积和今后的拆迁规划，提前制定安置住宅建设计划和融资计划，提早动工，在规划确定的地点按规划统一建设。集体土地统建安置为利用集体宅基地统一建设联排式或公寓式安置住宅，国有土地统建安置为利用国有建设用地统一建设公寓式安置住宅。镇（街）统建安置住宅条件不成熟或零星拆迁安置量较小的，镇（街）除选择集中统建安置住宅区外，也可以采取购买商品房作为安置房源。
第二十二条 镇（街）应根据拆迁补偿标准做好统建安置住宅的成本控制，统建安置住宅的成本包括所占用土地使用权的取得费用、房屋建设费用、配套设施费用及税费等。同时，镇（街）应结合拆迁补偿标准和统建安置住宅的成本确定安置住宅的回购价，保障被拆迁人利用拆迁补偿能够回购相应面积的房屋，确保居者有其屋。回购价为房地产价格，包括安置住宅房屋及其所占用土地使用权的价格。
第二十三条 安置住宅建成后，镇（街）必须将安置住宅的户型、面积、回购价、市场价、物业管理等信息进行公示。
第二十四条 被拆迁人可选择一种安置方式进行安置。
（一）选择货币补偿安置的，被拆迁人凭《拆迁房屋价值认定书》向拆迁人直接领取补偿金。采用货币补偿安置的，政府今后不再向被拆迁人提供安置房或者另行安排宅基地，由被拆迁人自行解决安置住宅。
（二）选择统建住宅安置的，被拆迁人凭《拆迁房屋价值认定书》确定的金额，按照镇（街）发布的回购价回购。按照分户原则和拆迁时认定的具有合法产权证明的房屋面积，确定被拆迁人可按回购价回购的安置面积，具体安置标准如下：
1.拆迁时户人均面积不足25平方米的，按人均25平方米标准确定安置面积。
2.拆迁时户人均面积在25-40平方米以内的，按照实际面积确定安置面积。
3.拆迁时户人均面积在40平方米以上的，按照人均40平方米确定安置面积。
4.2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。
《拆迁房屋价值认定书》确定的金额在回购安置住宅后，有剩余的可以直接兑付现金货币，不足的需被拆迁人自行支付现金货币补足。回购时，被拆迁人据需安置的面积可选择回购一套或一套以上的住宅，套型面积相加超过需安置部分的，以市场价结算。
第二十五条 拆迁安置时，拆迁人还应当向被拆迁人支付搬迁补助费和过渡期内的临时安置补助费用。
（一）搬迁补助费按每户不高于5000元的标准确定。自签订《拆迁安置补偿协议》后，由拆迁人一次性支付给被拆迁人。搬迁补助费包括搬家费、电话迁移费、有线电视迁移费、管道煤气安装费等搬迁涉及的一切费用。
（二）临时安置补助费分为被拆迁人自行安排住处和镇（街）提供周转房临时安置两种，具体补助标准由镇（街）按拆迁地段（或片区）同类型房屋的市场租赁价格确定。
（三）拆迁村集体用房，根据实际发生的搬迁费用，给予被拆迁人适当补偿；对因搬迁造成设施损毁，或搬迁后不能再使用的设施，按评估价给予适当补偿。
第四章 奖励措施
第二十六条 拆迁集体土地房屋，被拆迁人在镇（街）人民政府规定的期限内，主动配合签订《拆迁补偿安置协议》并按时完成搬迁交房的，应当给予奖励和政策扶持。
（一）镇（街）可给予被拆迁人不高于核定补偿总金额5%的奖励，被拆迁人可利用奖励资金按回购价格购买安置住宅。
（二）按照签订《拆迁补偿安置协议》的先后顺序，先签订协议的被拆迁人享有在政府统建安置区优先挑选安置住宅的权利；同时签订协议的，挑选安置住宅的顺序由摇珠确定。
第二十七条 选择统建安置住宅安置的，政府鼓励被拆迁人选择统建公寓式安置住宅，选择公寓式安置住宅的每户将享受2万元的一次性特殊奖励。
选择国有土地统建公寓式安置住宅的，由镇（街）统一为被拆迁人办理房地产权证，享有与商品房相同的权利。选择集体土地统建安置住宅的，由镇（街）统一为被拆迁人办理农村集体土地房地产权证。
第五章 附则
第二十八条 拆迁补偿安置过程中，如拆迁人、被拆迁人就被拆迁土地房屋的合法性、面积、补偿标准、安置方式、统建安置住宅回购等事宜产生争议，由双方协商解决，协商过程中可共同委托具备相关资质的第三方参与进行；协商不成，可在公示期内向增城市国土资源和房屋管理局申请纠纷裁决。裁决期间不影响拆迁的进行。
第二十九条 镇（街）在实施拆迁安置活动中，对被拆迁人的土地、房屋、分户、公示等资料以及安置住宅的建设、回购等信息要建立完善的档案资料，加强档案管理，为纠纷处理，接受监督以及今后本区域内发生的其他拆迁、安置、宅基地分配等活动提供必要的依据。
第三十条 本办法由增城市国土资源和房屋管理局负责解释。与本办法有关的未尽事宜，由镇（街）在制定具体的拆迁工作实施方案和发布征收、拆迁公告或通告等行政活动中予以解释和完善。
第三十一条 本办法自颁布之日起实施。
