大望京“改良”

“大望京模式”把土地升值收益较多地回馈村民和村集体，同时也对北京市土地储备贡献良多

2009年，北京市政府首先圈定海淀区北坞村和朝阳区大望京村，作为此次大规模城乡接合部改造的官方试点。

两个试点村补偿之多全国罕见。北京市还宣布，“大望京模式”和“北坞模式”，将被推广至未来全部的城乡接合部改造。

大望京村的城市改造，是一个改良版的征地建城模式。

具体操作模式是，朝阳区土地储备中心先将105.6公顷村域面积征为国有，再以土地作抵押品从银行获得贷款，用于整理土地和建设回迁楼。最终，通过41.6公顷的建设用地进入政府储备，回收资金还贷。

与以往的征地建城模式不同，大望京土地升值的利益较多地留在村民和集体中。首先是政府的土地收益有相当数量返回村集体，按对农民较有利方式回补农民。村民们除了获得回迁房，还拿到了一笔可观的拆迁补偿款。具体方案是，村民按照人头，每人50平方米补偿平价回迁房，宅基地及地上物补偿总计达每平方米8100元；不购买回迁房的村民，每平方米再补3000元，在没有入住回迁房之前，还给村民每月800元的住房补贴。最终仅拆迁成本约50多亿元。

对于该村尚未纳入城市保障体系的820名村民，北京市政府仅用45天就完成了其“农转非”人员社保对接，一次性解决了其“农转居”后的养老、社会保险，目前仅剩87名农民转居转工正在落实。

更重要的是，政府承诺还要返回村集体5万平方米商业楼底层商铺。未来按照“资产变股权，农民当股东”的思路，转居村民将成为村集体企业股东，可按股份享受永久收益。

此外，政府还将投入相当数量收益款，作为公用绿化费用。和以往对城中村的“一次性买断”的拆迁补偿模式相比，以上这种种“好处”，使得“大望京”征地建城模式显示出鲜明的对当地村民让利的色彩。

但也有学者指出，“大望京模式”的背后，政府土地财政的影子仍然无时不在。由于227个行政村中将有198个采用类似大望京的土地储备模式，这种担忧更有现实意义。

本刊记者了解到，大望京沿用征地建城模式，很大程度上是迫于北京市土地储备压力。2009年北京市确定的1000亿元土地储备计划中，朝阳区占20%。在北京城市总体规划图上，大望京位于望京组团城市建设用地上，其时周边市政和商业配套已较完备，商业价值非常明显。因而，大望京村整理出来的土地，除64公顷用作代征道路及绿化用地，其余用于土地储备。

和2009年制定的土地储备计划相对应，北京市当年通过“招拍挂”方式成交的各类土地达247宗，成交金额史无前例地达到928亿元。当年，北京市财政收入为2026.8亿元。

2010年，北京市政府的土地储备计划仍然是1000亿元。各区县的土储工作正在迅速开展，不难想象，北京市的土地收入将再创新高。

显然，“大望京模式”在其中居功至伟。这或许预示，在体制惯性中，只要能够顺利实现农民上楼转居，政府仍然倾向于使用征地建城模式。这反映出城市化模式抉择的复杂性。

2010年，从大望京村整理出的两幅地块先后拍卖，出让的楼面价分别为每平方米2.7万元和2.4万元，由此一举诞生了北京的新“地王”，均为央企中标。最终此事成为国务院责成78家央企退出房地产行业的导火索之一。

“北坞模式”：自主城市化

“北坞模式”不得不选择的方案——“自我腾退、自我建设、自我管理、自我资金平衡”，意味着农民将以集体土地参与城市化进程

当然，北京市在大望京选择改良版征地建城模式，也是出于现实的考虑。

“大望京模式”之所以能实施，关键的因素在于其土地相对充裕——大望京村土地多达105公顷，除绿化和道路用地，还有41.6公顷可以纳入储备。

但并非所有地区都像大望京一样，在改造之余还能得到好处。不少城市近郊的城乡接合部集体土地，早被开发商圈占和政府部门占用，只留下村民宅基地即主村落。这样的村落，被土地学者形象地称为“啃完肉留下的骨头”。

北坞村即是这样一块难啃的骨头。

北坞村人多地少。村民700多户，2700余人，总共只有33.6公顷土地，且绝大部分位于北京市规划的第一道绿化隔离带（下称绿隔）上。村民早已放弃农耕，承包地陆续由乡村收回统一运营。除少量教育和商业用地，村民居住的宅基地几乎占了全部，成了村民最主要的财产。

除了绿化队可以解决部分村民就业，村集体并不能提供更多就业岗位。以对外来人口租房为生的“瓦片经济”，在村里渐成气候。

村民老侯模仿邻居做法，先在自家院落翻修，然后加盖二楼，最后房屋被隔断成若干10平方米左右的小间，按照每间400元的价格出租。每月4000元的房租，是老侯一家最主要的收入来源。

村民自发在宅基地上“腾挪”的同时，自身的居住空间也日趋逼仄。老侯一家五口便与外地人一样，挤在隔断的小屋子里。

在村内，水、电、路、厕所等基础设施承载能力已超负荷。夏天用电高峰时期，经常跳闸断电。下雨时，下水管道被堵，污水在村内肆意横行。

遍布的违章建筑之间，道路变窄，电线低垂，增加了村委会的管理成本。2008年，玉泉村村委会曾强拆违建面积达几万平方米，但收效并不明显。

作为四季青镇玉泉村八个自然村之一，北坞处于一个非常特殊的位置——紧邻风景秀美的颐和园、玉泉山南侧，因其处于国家高层领导车队经常经过的要道，其脏乱差一度引起高层重视。对北坞村的整治遂列为工作重点。

可是，对政府而言，北坞已经无地可卖，以往拆迁当中惯用的以土地收入支付拆迁改造成本的资金平衡模式很难再适用。此外，由于西郊机场建在附近，此处城市建筑限高，目前多数建筑为三层，容积率也不可能大幅度增加。

故此，如果按照“征地拆迁”模式改造北坞，将无利可图，不得不另辟蹊径。

自2009年初开始，北京市有关负责人反复考察北坞。北京市政府组成了政策、规划、人口产业经济发展三个研究小组，专门研究制定北坞改造方案。

2009年2月初，由15个市属部门联合制定的《关于进一步推进绿隔地区城乡接合部发展及启动北坞村试点方案的建议》亮相。据称，这份方案一共修改了19次。经全体村民表决，最终接受了方案中“自我腾退、自我建设、自我管理、自我资金平衡”的试点方针。

改造模式大致为：镇政府通过全镇集体用地内部调换方式，使北坞村在一路之隔拥有了10多公顷回迁楼安置用地。此地虽然征为国有，但不实行“招拍挂”，直接空转至村集体，由玉泉村成立专门的房地产公司建设回迁楼。

此外，在回迁楼地块附近，再安排21.5公顷的四块产业用地，作为玉泉村集体产业用地。以上这些措施，实际上等同于北坞的集体土地将直接进入城市新规划，绕开了以往政府征地后“招拍挂”供地模式，意味着农民将以集体土地参与城市化进程。

根据规划，北坞村原址大部分建成北坞公园。公园对面，则规划成回迁楼，水电气齐全，周边四条半道路环绕，回迁房建成后还将配套幼儿园、医疗服务站、超市等设施。