一个由地方政府保障房建设方案而派生出的概念，突然间成为了舆论关注的热点。原因似乎只有一个：“贫富混居”这个略带情绪的四字词组，将大家本不乐于提及的收入差距，一下子变成了人们躲在家里也无法逃避的颇具挑衅性的现实。

事件源自7月中旬的一则新闻报道：为“遏止城市低收入群体边缘化，缩小社会贫富差距”，兰州市政府施行在商住小区内“配建”与商住楼外观造型、色泽都一样的廉租房和经适房政策。

此前也有消息称，武汉市将不再成片开发经适房，无论开发什么楼盘，都必须拿出一定比例做经适房和廉租房；西安市也已经推行这一政策。另据消息，上海、北京、宁夏、重庆、广西等地，也已经或即将开始在商品房项目中“配建”限价房、廉租房、经适房。

这些层出叠比的“地方新政”，似乎迎来了一个新的居住模式——被定义为“贫富混居”时代到来。

其实，早在2007年，国务院就已出台规定：新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”。国家推行的保障房政策，从操作方式上来看，本身就可分为集中供应和分散供应两种——前者是通过建立“保障房小区”，由政府直接或间接出资大批量集中建设，后者则是在土地出让、普通商业楼盘开发过程中与开发商议定，再将开发的小区中“配建”一定比例的保障房，后由政府回购或回收。

如今的新闻，实际是老政策的推进。现实是残酷的：对于各地政府来说，要切实落实中央规定；对于开发商来说，拿地必须要迈过“门槛”；对于低收入者来说，可让更多人圆了安居梦；对于物业来说，小区的管理需多加劳心……

但令很多政策的参与者始料未及的是，原本平常的政策推行，却引起了如此大的围观效应。如此，“贫富混居”这个令人猝不及防的概念，徜徉在 “贫富悬殊”、“高房价”、“豪宅”、“弱势群体”、“幸福指数”、“维权”等极具眼球效应的关键词中，并裹挟着随之而来的政商博弈、各阶层利益诉求及观念冲突，正共同绘就着一幅当代中国的《清明上河图》。

其实人们早该领会到，当代的中国，本身已经是一个“贫富混居”的大社区，不管你愿不愿意，大家一直生活在一起。

如何消弭贫富分化所带来的社会割裂与冲突，这是人类政治学与社会学的永恒命题。房子，在当代的中国已经成为最具价值的“普通消费品”，似乎也是贫富分化最为表象化的象征。“贫富混居”，是否堪当“缩小贫富差距”、平缓社会矛盾的中和剂？它真的能够如策划和实施者们所期待的一样，提升城市居民的幸福感么？“混居”所带来的麻烦，又有多少是由“贫富”造成的？这一理念的各方当事者们又会面对怎样的复杂局面？

8月，本刊记者分赴北京、上海、兰州三地，实地调查了“贫富混居”模式下保障房建设的理想、期待与现实。

兰州“贫富混居”实验

《中国经济周刊》记者 包锐 ● 李开南|兰州报道

因为“政府主导”下的“贫富混居”，西部重镇兰州得到了全国范围内的“严重”关注。

据媒体报道，为“遏止城市低收入群体边缘化，缩小社会贫富差距”，兰州市政府近日施行“贫富混居”办法，在商住小区内“配建”与商住楼外观造型、色泽都一样的廉租房和经适房，推进保障房建设。

兰州市有关官员表示，“混居”模式可以让保障性住房不被“边缘化”，利于形成拉、帮、带氛围，让贫困户在邻居的积极影响、帮助下，走上发家致富之路。

“混居”现实版：

经适房“配建”廉租房

兰州市安宁区的桃林小区，是被媒体广为宣传的“贫富混居”小区“样板”。在调查中发现，事实上，廉租房并非如媒体所渲染的是混建在商品房小区，而是建在由政府统建的经济适用房小区里。

“我们的确在积极探索，努力为低收入者解决住房问题。”但对于媒体归纳出的“贫富混居”这一称呼，兰州市住房制度改革办公室主任孙建中觉得“有点炒作”。

关于在商品房小区里配建廉租房，孙建中表示，经过一段时间的调研，目前已经提上议事日程，今年兰州市政府将会出台相关的政策。具体的做法，会在土地出让时对开发商降低一定幅度的土地价格，要求他们开发出一定比例的限价房。

从2007年开始，兰州市不断扩大廉租房保障范围，提高了人均住房面积标准，还将入住门槛由“低保住房困难家庭”扩大到“低收入家庭”。2010年，兰州市廉租住房保障范围确定为：人均住房建筑面积10平方米以下的人均月收入400元以下低收入家庭。

“桃林小区既有经济适用房，也有廉租房。”孙建中透露，兰州的廉租房和经济适用房都不是“单独一边”或“自成一体”，而是全部采用了“配建”融入彼此，或在一个小区内有几幢廉租房和经济适用房；或在一幢经济适用房内有几十套廉租房，楼房的外观造型与色泽都一模一样。

孙建中说，这种“混居”模式有许多好处：其一，可以不让保障性住房“边缘化”，利于形成拉、帮、带氛围，让贫困户在邻居的积极影响、帮助下，走上发家致富之路；其二，在运行中也不会因为出现小区集体缴不起水、电、气、取暖费，而出现断停水、电、气等现象，有助于小区管理；其三，不易让某一层次的人全部集聚在一起，更有利于社会和谐稳定。

廉租房将配入商品房小区

据了解，兰州其他几处有“配建”廉租房的经适房小区位于雁滩高新开发区、九州经济开发区、西固区，正在建设中，住户入住最早也要等到下半年了。

其中，在兰州白塔山后面的九州中心花园小区，建有306套廉租房和100套经济适用房，将于今年下半年交付使用。该小区位于九州开发区，其售价仅为每平方米2400元。而与其邻近的创城小区商品房均价则已超过5000元。

据悉，兰州市计划投资约60亿元用于全市经济适用房的建设项目，目前已累计完成投资32亿元。今后，计划每年建设经济适用房150万平方米，并逐步扩大供应对象。

“两年后，兰州全市两万多户低收入家庭都能实现应保尽保。”据孙建中透露，2012年，兰州市廉租住房的保障范围有望扩大，保障标准从人均住房建筑面积不超过10平方米放宽到人均不超过15平方米，届时，预计约有2万户低收入家庭可享受到廉租住房保障。

据统计，目前兰州有2.4万户居民属于保障范围，该市已开工建设廉租房1.3万套，计划再开工建设7000套，每套房屋面积在50平方米左右，保证80%的保障对象住进廉租房，剩余的20%则通过发放租房补贴的方式给予保障。

据孙建中介绍，资金困难是制约兰州住房保障工作的一大难题。如今年新开工建设廉租住房4316套，需资金4.4亿元，中央财政已下达补助资金逾1亿元，其余资金需省市区三级配套。

此外，建设用地不足也直接制约了保障性住房建设。兰州处在两山夹一河的狭长谷地，土地资源紧缺，廉租房、经济适用房建设用地难以充分保障。

接下来，兰州将进一步扩大保障房覆盖面。据了解，供应对象由中低收入家庭调整为低收入家庭后，包括公务员、教师等在内的中等收入家庭住房问题日渐突出，农村进城务工者的住房尚未纳入保障体系。

“下一步，我们计划在商品房中配建廉租房。”孙建中说。

开发商：“开奔驰的跟骑三轮的能住一起么？”

尽管兰州当前的举措还并非人们想象中的“贫富混居”，但兰州各界已经开始议论纷纷。

采访中，有兰州市民认为，在理论上，通过“贫富混居”，富者可以树立榜样作用，施予积极影响，让贫困者奋力追赶。然而，在现实中彼此陌生的城市社区里，这种积极影响很难自然而然发生作用。

兰州巨信房屋中介公司董事长陈学礼表示：按照他的经验，一般是商品房开发中涉及到拆迁的，才会出现“贫富混居”这种情况。

陈学礼说：“由于拆迁户都是低收入家庭或者城市周边的农民，所以拆迁的房子往往都供不起暖气费、物业费。”由于这部分拆迁户交不起相关的费用，导致同一栋楼上的居民开了“两个门”，正常缴费的走一个门，交不起费的走一个门。

一位长期关注兰州保障房建设的专家表示，“混居”违背了市场经济最基本的原则。“在一个高档小区里面，安插几乎贫困者住进去，显得不伦不类。”他认为，“保障性住房建设属于政府的工作，不应该推给开发商。”

甘肃农业大学副教授贺有利建议，政府应该加大廉租住房的资金补贴。他认为：“兰州的做法需要积极探讨，稳妥推进，需要长期的实践检验！住房保障制度需要坚持市场经济的原则，需要综合兼顾我国人口众多、经济基础差、住房保障欠账大、政府的财力有限等因素。”

《中国经济周刊》记者联系了数位兰州本地房地产开发商，一听采访的话题，很多都表示不好说，不能说，或者等了解清楚了再说。

兰州房地产企业兰雅集团董事长宋艾芳在接受记者采访时表示，兰州房管局的这一做法“肯定行不通”，政府要做的不是在商品房里安插廉租房，而是要加大力度增加经济适用房和廉租房的建设和供给。

很多开发商认为，商品房和廉租房不属于一个类型，前者是开发商为有条件的人群开发的优质的住房，而后者则属于政府为无房者提供的最低条件的住房。

一位开发商给记者举了一个例子：假设一个摆地摊的小商贩和一个开奔驰的成功人士住在同一个商业小区，这个小区开两道门，一道门每天进出的是骑三轮车的小摊贩，一道门则每天进出的是开奔驰的人。“那么你说，这个开奔驰的人会怎么看我们开发商？”

7月31日，上海首批经适房“开选”，徐汇区市民赵珺家庭48万拿下三居成为“1号幸运星”。 CFP

上海：“贫富混居”遭抵制

《中国经济周刊》记者 谈佳隆|上海报道

7月31日-8月9日，上海市徐汇区经济适用房供应申请家庭的选房工作全面启动，标志着上海正式告别“无经适房时代”。

但这一政府的“民生工程”却让一部分符合经济房的居民感到一些失望——徐汇区的经适房并不在徐汇，而是在松江泗泾基地“新凯家园”小区和闵行浦江基地“博雅苑”小区。

家住徐汇区田林街道的薛阿姨告诉记者：“原本以为徐汇区的经适房应该建在徐汇区的，能够就近搬迁，没想到现在却要到闵行、松江这些郊区去选房，都出城了！虽然住房条件改善了，但未来交通成本是相当大的一笔支出。”

市中心建“经适房”遭抵制

今年上海两会期间，上海市委书记俞正声不无感慨地表示：“上海搞经济适用房是做得比较慢，在全国来说进展不是很快，但工作做得比较细。”

事实上，上海业界分析之所以上海在保障房问题上慢半拍，除了与当地政府“土地财政”思维有关之外，缺乏“合适”的经济适用房用地大有关系。

徐汇区位于上海中心城区的西南部，在该区内的徐家汇商圈、衡山路酒吧街等地早已在海内外闻名遐迩，而该区内康平路、高安路周边也是上海市公务员工作和生活比较集中的区域，上海市政府起初以该区作为上海经济适用房“试点”，其表率意义十分明显。

徐汇区经适房被安排在了远离城市中心的松江和闵行，并非是政策的最初选择。据知情人士介绍，早在2008年，徐汇区决定把位于田东路、漕东支路的漕河泾街道293街坊1/4地块，辟为徐汇区经济适用房建设基地之一，而到2009年8月正准备开工建设却遭到紧邻该基地的周边宏润国际花园、佳信徐汇公寓、漕东路30弄小区三个小区近6000户业主联合抗议。

徐汇区规划和土地管理局一位内部人士告诉记者：“市政府、市规划和国土资源管理局在考虑经适房的时候也曾经考虑过‘贫富混居’的问题，当初的设想是不能搞成‘富人一片，穷人一片’的格局。所以当时计划在徐汇区本区找经适房用地来建设，没想到会遭到这样的反对声音。”

“经济适用房建设不应该蒙起眼来一头冲着明显乖谬的结局狂奔而去，遗憾的是，这样的苗头已经开始显露，比如徐汇区正在建设的一栋18层高的经适房。”这是一位上海市政协委员在去年年底向上海市政协《关于徐汇区漕河泾街道经适房的建议》(下称《建议》)中的一段话。

这栋经适房与有20层楼高的佳信徐汇公寓5、6号楼仅相隔不足20米的一条小马路，由于那些小区地下都是停车场空间，经适房开始打桩后，有住户家的房子发生了裂缝。

为什么政府要做民生工程，却得不到周边居民的谅解和肯定呢？佳信徐汇公寓内的居民姚先生告诉记者：“政府要建经济适用房解决民生问题，我们肯定支持，但政府做出重要决策之前应该充分考虑和征求周边居民的合理意见，这样才有利于缓和矛盾。”

据记者从徐汇区规划和土地管理局了解，目前，原有的漕河泾街道293街坊1/4地块作为徐汇区经济适用房基地的计划已经搁浅。

贫富利益平衡要“走钢丝”

“切不能因为尊重‘此群体利益’就去牺牲‘彼群体利益’。”这是上述政协委员《建议》中的核心利益关切。

据了解，漕河泾街道293街坊1/4地块起先并不是经济适用房用地。早在2005年，上海市土地规划部门已经在『沪规划(2005)1117号』文件中规定该地块为漕河泾街道社区的“社区级服务设施专用地”。

此后几经变更，2009年4月29日，徐汇区规划和土地管理局核发该地块建设经适房的规划许可证。

佳信徐汇公寓内的居民姚先生介绍说，根据原有规划，这一地块应该用以建设卫生服务、老年人活动中心、幼儿园等公益性设施，“如果改建经济适用房，我们原有配套服务的利益缺失应该向谁去索要？”

在当时，徐汇区规划和土地管理局相关人士曾向居民解释称：“建设经济适用房并没有取消公共服务设施，裙房(编者注：与高层建筑结合相连的低层建筑)将用于进行相应的配套建设。”不过，周边居民还担心，该高层经济适用房建成后对周边楼房的采光、空气质量、容积率等造成影响。

除在采光、空气质量、容积率方面受到周边居民质疑外，还有人担心，在市中心高房价地区建设经济适用房可能会滋生腐败和寻租的空间。

上述政协委员的《建议》就表示：该地块处于内环高价房地区，周围房价已经高达3万每平方米。政府为何一定要在如此昂贵的地段建设一栋经适房呢？接下来应该如何定价呢？ 如果最终定价远远低于3万(可能性非常大，否则符合申请标准的家庭也根本买不起这房子)，此巨大的价差一方面势必形成巨大的寻租空间。

佳信徐汇公寓内的居民姚先生说：“除了可能存在腐败空间之外，我们周边居民也担心，经济适用房的低售价和低收入人群可能会拉底原有周边三个小区的房价，这也是很多居民担心的事。”

上海房地产业界一位资深人士告诉《中国经济周刊》：“上海市中心不少地区的居住楼盘对于居住人群资产和收入情况都有比较清晰的定位和市场细分，如果采用‘贫富混居’的模式来开发楼盘，包括配套在内的市场细分和定位可能会找不到方向。”

自去年年初开始，该地区相关小区居民已经向上海市人大、政协等相关部门反映了诉求，并得到相关部门的重视并提供了回复意见。据记者了解，目前上海市政协针对上述居民的答复意见称“已准备将该经济适用房用作人才公寓”，并称“项目推进过程中也兼顾了周边业主的利益”，希望通过此举缓解周边居民对于“贫富混居”的忧虑。

北京：“混居”将成未来常态

《中国经济周刊》记者 李凤桃 孙冰|北京报道

在这个中产阶级都买不起房的年代，对商品房的购买力似乎成为测定财富的一个标尺，这在北京更为明显。

根据北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划，从2006年到2010年，北京市规划安排3000万平方米的保障房。其中，很大部分保障房是配建在商品房之中，配建的平均比例为商品房的15%。

过去，一个个现代或陈旧的小区里，住进回迁房、安置房的并非收入在保障线以下的穷人，而拥有住房的也不是家底丰厚的富人；如今，一个个高中端的楼盘里，卖得起商品房的人们和经济适用房、限价房、廉租房里的人们混住在一起，不同的人群、不同的价值观和行为方式的碰撞将成为“贫富混居”的表象。

北京市住房保障办公室的负责人告诉记者，自2007年以后配建的保障房目前都处于开工或竣工状态，少量已经入住。

“混居”的麻烦不完全是“贫富”

而是生活习惯

位于北京广渠门北里的京城仁合是北京最早的商品房与廉租房配建的小区，它的出现并非在北京市对保障性住房的规划之中，其配建也是一种偶然。

作为“2002、2003年北京市委、市政府为市民办的60件实事”之一，京城仁合于2002年开工建设，2004年入住，成为北京第一个廉租房小区，用于伤残军人、军烈属家庭和老劳模等优抚人群使用。规划时，为了分摊廉租房的建设费用，政府将其中两栋作为商品房建设出售，于是出现了北侧两栋为商品房楼，南侧一栋U型建筑为廉租房楼的格局，其中商品房和廉租房各有400套。

在这个小区，商品房的居民大多为在北京工作的白领和经商者，廉租房的大多为北京本地的居民，其中有很多已退休的老人与家属。

“你看，她就是那边商品房的居民，我们在一个院子里，经常一块儿聊天。”一个在廉租房楼底过道的居民指着一个带孩子的大妈对记者说。在这个通风的走道里聚集着一些乘凉的老人、带孩子的妇女，他们有的是北侧商品楼的居民，有的就住在这栋廉租楼里，居民之间并不感觉有什么不同和隔阂。

“2006年出售的时候，商品房的价格在每平米6000元左右，很多业主也是用房贷买的房，虽然这边是廉租房，但两边的居民在经济上并没有太大落差。”2004年入住廉租房的谢女士告诉记者。

但并不是所有的“混居”小区都如京城仁和一样和睦。

“您跟我说也没用，我们物业也没办法，警察都来了，不也管不了嘛！”李福成扯着嗓门在电话里对一位投诉的业主讲。就在物业办公楼后面的一块空地上，一个临时搭起的台子上正在演出“二人转”，围观的人也不少。

今年40岁的李福成是一家物业公司的“小头头”，他经常开玩笑说，他们公司可不简单，因为跟国家机关似的，属于“一套班子、两块牌子”，“因为要服务不同‘属性’的业主，收费标准也不同。”他告诉《中国经济周刊》。

李福成所服务的小区位于北京市的南四环，尽管在十年前，这个区域还是一片菜地，但是现在变成了聚集了近千家公司的商务区、三个大型住宅小区、四个别墅项目、两个公园和一个高尔夫球场。“原来这里有好几个村，因为这些写字楼、住宅、别墅、公园都要征地，所以都陆续拆掉了。”李福成告诉记者，“大部分拆迁户都是安置在我们这个小区。”

据李福成介绍，他所在的小区一共分为六区，二、三、四区是经济适用房小区，主要是提供给当地的拆迁户；一、五、六区则是商品房小区，购房者主要是在附近写字楼上班的白领。另外，因为紧邻四环路，又很快会通地铁，所以也有不少在中关村[8.14 1.12%]和金融街[7.57 1.20%]上班的年轻人会选择在这里置业安家。

在这里，造成麻烦的不完全是“贫富”，而有生活习惯。

“当地村民虽然搬进了楼房，但是还是保持了不少老传统，比如谁家有了红白事不是去酒店，而是要在露天搭个棚子，请全村人吃席，而且要闹一天。”李福成告诉记者，“不少商品房那边的业主往物业打电话，说如果物业不解决‘搭大棚’的问题就拒绝交物业费，还有不少人打了110。”

甚至小区的绿化带也成了矛盾引线。“很多拆迁户还保留着对土地深厚的感情，于是他们就到绿化带去种菜。”李福成还带记者去看了那些种得相当专业的辣椒和小白菜。李福成原来也是本地村民，他很理解种菜的大爷大妈的感受，但是拒交物业费的商品房业主越来越多，让他压力很大。

同样为这两类居民揪心的还有一家餐饮公司的老板陈先生。他本来非常看好这个庞大小区和周边写字楼的客流量，打算租下小区临街的一个底商来做餐厅。但是餐厅的定位让他非常犯难，因为消费观念、喜好相去甚远的两类顾客很难兼顾。

“如果只有吸引一半人进店，这个租金就太高了。”他告诉记者。记者也发现，小区配套的底商一大半都在空置着。

而就在小区对面，记者发现有一大片正在施工的工地，但是被泾渭分明地分成了两个区域施工。“南边一小块是经济适用房，北边是商品房，据说还是高档住宅。”李福成说，“他们规划的得比较合理，用一条大路把两边隔开，当作两个小区来建，这样好多问题都可以解决。”

“混居”将越来越多，

但“穷人将移到郊区”

2007年，北京市按要求下发“配建令”，规定新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房)及两限房。

根据北京市住房保障办公室的统计数据，目前北京市进入政策房轮候的家庭共有14.6万户，已完成配售、配租7.1万户。按照北京市政府的规划，今年将新开工建设和收购廉租房4000套，同时加快2万套在建房源的配租，其中有相当一部分是建在商品房中的廉租房，未来这种混居模式的小区将越来越多。

一直以来，开发商都将业务集中在商品房上，政府保障房项目往往被认为是成本控制难、利润低，而且吃力不讨好的“鸡肋”。北京的开发商如何看待配建政策？他们愿意为政府的保障房政策打工么？

“(政府)在以一个必要条件限制我，我要买这块地，就必须替你打工，这是开发这片土地的门槛。”华远集团董事长任志强对《中国经济周刊》如是说。

不参与配建开发商便拿不到商品房地块，这已经成为了目前开发商们必须面对的现实。

“国家在全国推行配建政策，这是要把穷人和富人在住房区域上相互融合。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴告诉《中国经济周刊》，这个方向是明确的，商品房与保障房混搭的模式在国外已经执行了很多年，这是为了防止贫民集中区的出现。

然而，政策制定方的想法并不完全受到开发商的认可。

“有两大弊病，第一，多种政策房和商品房混在一起，产权不清晰；第二，开发商和物业不可能给予不同群体成本相同的小区环境和服务，这必然带来矛盾。”任志强告诉记者。

对于开发商来说，配建低端的廉租房和配套设施也会影响商品房的售价。所以，有的开发商宁愿贴点钱，让小区的廉租房的外墙部分和小区环境与商品房大体相当。

更多开发商认为，如果保障房因房屋成本较低而支付相应比商品房少的管理费用，那么，两条线的收费必然导致一个小区两种差别化管理的现象，再加上保障房人员复杂多样，也给物业管理增加了难度。

任志强给出的解决方案是：“一堵墙隔起来就完全解决问题了，当然如果有条马路能够将保障房区和商品房区隔开那就更好。”

穷人和富人不可能完全融合，这是众多开放商的观点。北京万科企业有限公司营销总监肖劲对记者表示，富人因为付出了更多的成本，就应该享受到更好的地段、房子、服务，这样也能让土地等资源得到最好的开发和利用。

那么，“贫富混居”的前景如何呢？任志强认为，“随着中心城区各种资源和服务成本的增加，穷人还是会慢慢移到郊区，最终还是会形成富人区。”