征地拆迁和小产权房泄露的天机——地产新说_

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征地拆迁和小产权房泄露的天机——地产新说

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作者: 来源:南方周末阅读:

征地拆迁暴露的是混乱规划体制下的利益分配矛盾，“小产权房”则泄露了整个房地产领域的弊端——伪市场下的政府对土地和规划的垄断
有关征地拆迁的矛盾伴随着城市化的推进而出现，暴力征地、野蛮拆迁在很多地方都造成了恶性事件，究其原因，利益各方争夺的都是空间所有权和使用权。
通常情况是，地方政府以“公众利益”的名义，低价征用被拆迁人的房屋私产，“重新规划”，委托开发商进行开发。从低价供地到指定贷款，从协助拆迁到减免税费，开发商与政府很多时候是利益共同体。
强制征地拆迁，不存在平等协商、买卖自愿的市场机制，规划后的新建筑，基本都是拆旧建新、拆小建大、拆低建高，实质都是利用“容积率陷阱”增容套利，理论上几乎所有热点地段都可以通过不断拆建“挣钱”。疯狂拆建下，甚至一些文物古建筑也不能幸免。
拆迁的另一个极端是，某些拆迁户轻而易举地凭借地域优势成了“拆迁富”，“拆”成的百万、千万富翁屡见不鲜。客观地看，多数情况下，如果没有政府规划的眷顾，被拆迁地区的土地很难快速增值，“拆迁富”们获得的实际是公众利益。
随着经济发展，规划保持一成不变当然行不通，但是，规划变更必然带来利益格局的突变，潜在利益的分配并没有事先明确的约定，发生激烈冲突不可避免。
随着科技进步，房屋制造更容易，圈占空间当然也更容易。即使作为业主自己，也存在自行拆建、多占空间的冲动。在很多城市，明明功能很好的星级酒店、写字楼也被扒掉重建，还美其名曰“企业行为”。其实，通过深究我们就可以发现，这些大拆大建项目几乎无一例外是依靠“容积率陷阱”加高加层扩容了自己的空间，却隐蔽地侵占了公众利益。
同理，个人违建也从平房的私搭乱建、占道经营进化到拆改别墅、挖地下室，娱乐明星在自家别墅违规扩建早已不是新闻；“最牛改建户”甚至在二十多层的高空利用两楼间的空隙搭起了“房间”；还有业主自行拆除新别墅重建、私自开挖地下室的案例。
本质上，不管是拆别人还是拆自己，只要涉及空间扩容、用途变更，背后都是损人利己的违规套利行为。
相信经历过上世纪70年代以前的人们对“资本主义尾巴”并不陌生。在统购统销制度下，几乎所有的日常消费品都要凭票证供应，作为农副产品供需双方的农民和市民，偶尔会自发形成黑市，这种自然的商品市场和自由交易的商品，常常被作为“资本主义尾巴”，遭到取缔。
如今人们通过农贸市场、服装市场顺利地解决温饱后，住房市场又出现了新的“资本主义尾巴”——小产权房，其实质是自发的钞票换“粮票”行为，是在利益驱动下的城乡角色互换和优势互补。
经济意义上看，小产权房倒是更接近政府倡导的经济适用房和廉租房的本质。城市居民不靠国家，用货币资本换取城郊、农村的居住空间，城郊、农村居民出租出售自己的多余房产获取收益本来就是市场自由交易的体现，为何硬要将精美的楼盘、别墅贴上“野楼盘”标签，甚至不惜强拆？
小产权房不慎泄露了现阶段房地产业的天机——土地（空间）资源的统购统销，触犯了包括地方政府和开发商在内的既得利益群体。
对农民来说，土地并不是他们完整意义上的财产，不能像普通商品一样自由买卖转让，即使城市化到了自家门口，惟一的增值途径仍要通过地方政府这个垄断的“中间商”，所谓“野”就野在没有经过“行政审批”、绕那个高成本的大圈子。
尽人皆知，土地用于不同用途将有不同的产值效益，一块地用于种田、建厂房还是盖住宅、商业区，其经济效益有着天壤之别，地方政府一边以“保护耕地”的名义禁止农民土地用于高附加值产业，自己却通过规划特权低价征地、以租代征随即转手就倒成工业、商业用地，高价供给开发商再以更高的价格零售给终端购房者。
所以，畸形的市场结构造就了奇特的现象：一端是农民大量失地，没有享受到城市化带来的利益，或只配享受压制下打了折的利益；另一端是资本拥有者——市民被迫接受畸高的房价，两端的差价损失其实就是地方政府和开发商的暴利来源。
产权制度是市场经济的基础，产权只能说有无，而不能分大小。经济学家科斯说，清楚界定的产权是市场交易的前提。产权清晰就是要明确交易的标的一定要有明确的主人，不能随便买卖属于别人的东西，否则交易无法进行。综观房地产市场乱象，我们发现，产权和规划模糊始终是混乱的源头，从而使整个市场结构异化为“伪市场”。
房地产市场交易的不动产产权主要指空间所有权和建筑形态的物权，即无形资产＋有形资产。按物权法，居民住宅70年产权，商业房产50年产权，由于土地（字面上的平面部分）归国家所有，实际任何房产产权都是空中楼阁，尽管有“建设用地使用权届满，自动续期”的条款，但终究不是永久产权。
宪法规定土地归国家，但土地（实际是空间）的处置权——规划，却是归于各级政府。规划既包括对空间有增值作用的规划如交通、医院、学校设置，也包括贬值作用的规划，如设垃圾站、化工项目，有时还包括直接掠夺的规划，比如低价征地、拆迁等。
规划环节的混乱和不确定，极可能成为部门和个人寻租的手段，也就是所谓的公众利益部门化，部门利益私人化。官员追求任期内的政绩造成了规划的短视，自然造成了建筑短命，甚至到了新楼盘完工即成为拆迁户的荒诞地步。同时，大拆大建也制造了世界第一的建筑垃圾规模和惊人的能源及其它资源消耗。
真正的市场经济是在确定规划规则下的竞争，要求打破各种藩篱的隔阂，突破身份、地域歧视，构筑统一的竞争平台，各种资源配置才能达到最优化。据估算，若小产权房能自由交易，可使目前房价平均降70％。
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/49362

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