黄政发〔2008〕39号
各县、市、区人民政府，龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会，市政府各部门：
为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）精神，进一步加强农村宅基地管理，引导农村村民住宅建设依法、合理、节约集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省土地管理实施办法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）、《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（鄂政办发〔2004〕104号）等法律法规和政策，结合我市实际，现就切实加强农村宅基地管理工作通知如下：
一、充分认识加强农村宅基地管理的重大意义
农村宅基地管理问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是加强耕地保护，强化规划管理，建设社会主义新农村的一个重要环节。当前，建新不拆旧、一户多宅、未批先用、乱占滥用、越权批地、非法转让、超标准占用宅基地等问题，在我市村镇建设中逐步显露出来，这不仅违反了土地利用总体规划和村庄建设规划，侵占了良田，扰乱了土地管理和村庄建设秩序，影响了村容村貌，而且会产生宅基纠纷和土地资源浪费，引发社会矛盾和不安定因素，给农村社会稳定和农业持续发展带来不利影响。加强农村宅基地管理，对于有效节约集约用地和切实保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展具有重大意义。各级政府要把加强农村宅基地管理工作作为关系农村社会经济发展大局的大事，切实抓紧抓好。
二、加强规划和计划管理
（一）进一步完善乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划。各地要按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，结合社会主义新农村建设目标，完善乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划，应当予以公告。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要严格实施乡（镇）土地利用总体规划和村镇规划，不符合规划的一律不批，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向中心村集中，并与村庄改造、土地整理相结合，鼓励集中建设农民新村。在符合规划原有村庄范围建设住宅，要充分利用原有宅基地和村内空闲地；在规划确定撤并的村庄范围内，不再审批新建、改建、扩建住宅。积极鼓励有条件的农村村民联户建设多层住宅，对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建住宅小区，不再审批宅基地，不再以私人建房形式还建，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村村民建住宅占用农用地的，其农用地转用计划主要通过与农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩解决，县（市）国土资源管理局对新增耕地面积进行检查、核定，报上级主管部门备案后使用。如不能满足以上要求，则必须纳入年度农用地转用计划。
三、明确界定农村宅基地使用对象、标准
（一）严格宅基地申请条件，明确农村宅基地使用对象。农村村民符合下列情形之一的，可以在本集体经济组织内申请使用宅基地：
1、本村村民无宅基地的；
2、因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的；
3、灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的；
4、原宅基地户平未达省规定的标准且确实不够使用的；
5、法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。
农村村民有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：
1、年龄未满十八周岁；
2、原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；
3、出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的；
4、占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补措施的；
5、申请人将户口迁入本村，未履行村民义务的“空挂户”；
6、法律、法规规定的其他情形。
（二）严格核定用地标准。按照一户一基的原则，农村村民新建、改建、扩建房屋的，其宅基地（含原有住房及附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。
四、规范农村宅基地流转范围
（一）农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内与符合申请宅基地条件的村民进行流转。对不符合申请宅基地条件的，其通过流转取得的房屋不得重建或扩建，不能使用时，应予拆除，退还土地。严禁城镇居民占用集体土地建住宅或以购置房屋为名变相购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
（二）有下列情形之一的，报经县（市）人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会（居民委员会）收回宅基地使用权：
1、为实施村镇规划进行村庄改造需调整使用和进行公共设施、公益事业建设需占用的宅基地；
2、农村村民违背一户一基（因继承等合法取得的两处以上宅基地除外）的规定，违法修建的房屋经依法拆除或以其他形式取消土地使用权的；
3、农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村五保户去世后腾出的宅基地；
4、自依法批准之日起，满两年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）；
5、按照法律规定应当收回的宅基地。
因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人给予适当补偿。
对依法收回的空宅基地和村内空闲地，能复垦的要恢复耕种，不能复垦的由村委会作村预留建设用地，安排住宅或其他建设用地。
五、规范农村宅基地的审批程序
（一）符合申请宅基地条件的农村村民，应向村民委员会提出书面申请。
（二）由村民委员会提请村民会议讨论决定宅基地的使用。经村民代表会议或村民会议讨论通过，并在本村或村民小组张榜公布，由村民委员会签署意见送乡（镇）国土资源所审查，并将会议记录及讨论决定报乡（镇）国土资源所备案。
（三）经乡（镇）人民政府（街道办事处）审核，报县（市）人民政府审批。对涉及农用地转用、占用耕地或林地，在村庄集镇规划区内申请宅基地的，应经相关部门同意，办理审批手续。经依法批准的宅基地，村民委员会或村民小组应及时将审批结果张榜公布，接受人民群众监督。各县（市）应将宅基地审批情况按年度报上级主管部门备案。
（四）规范行政审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务，将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。乡（镇）要强化国土资源管理职能，乡（镇）国土资源所要认真履行职责，逐步推行“三公布、三到场”制度，即：公布土地利用现状图、公布村庄规划图、公布经批准的建房户名单，批前现场勘测定界、批后现场放线划界、建成后现场检查验收。
六、加强农村宅基地登记发证工作
农村村民申请使用宅基地经县（市）人民政府批准后，应当在收到批准通知之日起20日内向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权登记，由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》；农村村民原依法批准使用的宅基地未办理土地使用权登记手续的，应主动向县（市）国土资源管理部门申请办理登记手续，领取《集体土地使用证》；因依法买卖、继承房屋等原因造成宅基地使用权变更的，当事人应当自变更之日起30日内向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》；农村宅基地使用权被依法收回或被注销的，当事人应当自接到通知之日起15日内，向县（市）国土资源管理部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县（市）人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》，逾期不申请办理集体土地使用权注销登记的，由县（市）人民政府公告注销。
县（市）国土资源管理部门要进一步完善农村宅基地登记发证和土地证书定期查验制度。土地登记必须做到“权属合法，界址清楚，面积准确，无争议纠纷”，实现以证管地、持证用地，切实保障“一户一宅”法律制度的落实；进一步加强村民建住宅的档案管理，建立健全档案管理制度，发挥地籍档案核查、跟踪管理、纠纷调处等基础性作用。
七、严格执行耕地占补平衡政策
农村村民占用耕地建住宅的，按照“占多少，垦多少”的原则，由所在农村集体经济组织负责开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按《湖北省土地管理实施办法》的规定缴纳耕地开垦费，也可以合同的方式委托县（市）国土资源管理部门进行落实，确保耕地总量不减少。
农村村民因经营需要占用集体经济组织土地建房的，必须依法办理土地有偿使用手续，涉及占用耕地的，应当落实耕地占补平衡或依法缴纳耕地开垦费；农村村民进城使用国有土地建住房涉及土地使用权出让或转让的，应依法办理国有土地使用权出让转让手续和土地登记手续，并依法缴纳有关税费。
八、妥善处理农村村民建房用地的历史遗留问题
（一）对农村村民已办理建房用地手续但超过批准面积建房的，按照尊重历史，承认现实的原则，其超出部分，应通过实施村镇规划、调整居民点、更新改造等途径，逐步过渡收归集体。对符合土地利用总体规划及农村宅基地许可条件和限额标准但未经批准建房的，经申请准予补办用地手续；对既不符合土地利用总体规划，又不符合建房条件擅自建住宅的，应依法责令退还土地，恢复土地原状，限期拆除在非法占地上新建的建筑物。
（二）乡（镇）、村不符合分户条件的村民一户多宅的，每户保留一处符合标准的宅基地，其余的宅基地应依法退出（因继承等合法取得的两处以上宅基地除外）。
九、明确农村宅基地管理责任
（一）各级政府要加强对农村村民宅基地管理工作的领导，县（市）、乡（镇）政府是农村宅基地管理主体，要经常研究情况，解决问题。
（二）国土资源管理部门要深入持久地开展土地法制和国策的宣传教育活动，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管理用地、集约用地和保护耕地的自觉性。要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为，将违法用地制止在萌芽状态。对严重违法行为，要进行公开曝光，用典型案件教育群众。
（三）规划部门要抓紧科学编制村镇规划，严格规划实施，认真做好宅基地选址和规划手续审批工作，严肃查处违章建设行为。
（四）财政部门要加强收费管理，监督资金使用。
（五）司法部门要积极支持相关部门执法，加快立案处理速度，维护农民建房和宅基地管理秩序。
（六）强化村级集体经济组织在农村宅基地管理中的职责，维护农村集体土地所有权的权能，发挥村民自治作用，严格村民申请审核的第一道关口。
（七）黄州行政区范围内农村宅基地由市人民政府发证，由市国土资源管理部门具体承办，黄州区政府、黄冈经济开发区管委会、各乡镇（街道办事处）、村（居委会）和市直有关部门各司其职，各负其责，共同做好管理工作。
（八）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，由国土资源部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。超过批准的宅基地面积建住宅的，多占的土地以非法占用土地论处。
（九）国家机关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，给当事人造成损失的，依法给予行政处分，并承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二〇〇八年十二月二十九日
主题词：经济管理 土地 宅基地△ 通知
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
抄送：市委各部门，黄冈军分区，各人民团体。
市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，
市检察院。
───────────────────────────
黄冈市人民政府办公室 2008年12月24日印发
