摘要：由于近年来北京市拆迁规模较大，拆迁中出现了许多新问题。针对拆迁评估工作中的常见问题，我们分别对城市国有土地和农村集体土地上的房屋拆迁评估做了一些分析并总结了处理办法，我们愿与同行们分享经验，希望大家多提宝贵意见。
关键词：北京市；房屋拆迁；评估；常见问题；重置咸新价
无论是旧城改造还是郊区和农村的小城镇建设，最大的难题是对被拆迁人的拆迁补偿问题。这是关系到百姓日常的生活大事，处理不当就可能造成社会的不安定。2001年11月1日北京市人民政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第87号)中明确规定，实行货币补偿的拆迁项目，补偿款以房地产市场评估价确定，这就使房地产评估机构在拆迁过程中的作用显得尤为重要，对拆迁评估过程中的各种问题更要慎重处理。下面从拆迁评估的技术方面作简单介绍，并就拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作一初步分析。
1 拆迁评估中的常见问题及处理办法
根据(京国土房管拆字[2001)1234号)《关于印发< 北京市房屋拆迁评估规则(暂行)>的通知》及(京房地评字[1999]656号)《关于印发(北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》，拆迁评估的计算公式是：
住宅房屋拆迁补偿价：(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价
非住宅房屋拆迁价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
不难看出，计算公式中几个关键值的取定直接影响着补偿结果的高低。例如基准地价的取值，每一级别的基准地价的低限与高限之间差额很大，从每平方米建筑面积120—1200元不等，非住宅的区位价高低限每平方米建筑面积相差1000—2000元，实际操作中该如何把握?文件规定：“被拆迁房屋建筑面积为被拆迁房屋权属证明文件上标明的建筑面积”。但在拆迁过程中，有许多由于各种客观原因没有取得房屋产权证的房屋，该如何处理?下面分别就城市国有土地和农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法作初步分析。
1．1 城市国有土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法
1．1．1 基准地价(区位价)的确定
由于城区内被拆迁房屋的面积大多较小，补偿价款的多少主要取决于基准地价(区位价)的高低，所以老百姓普遍对基准地价的取值比较敏感，而且近期由于城区内旧城改造的速度较快，涉及的拆迁范围较广，老百姓对各区域拆迁补偿价格会有一个比较，这就要求我们评估人员慎重对待这一问题。评估机构一方面要进行全面的市场调查，掌握各区域尤其是拆迁对象附近区域的拆迁补偿价格水平，认真分析区域因素和个别因素的影响，同时要积极与政府主管部门沟通，因为各区政府对本区内的拆迁补偿价格水平有一个整体平衡、把握。只有在周密市场调查的基础上，做到客观、公正，并主动获得政府主管部门的支持，在不违反评估原则的前提下，尽可能地为拆迁人与被拆迁人的利益着想，慎重地确定基准地价(区位价)，把拆迁工作的疑难点的宣传解释工作做在前面，并贯穿整个拆迁过程中，才能为日后的拆迁工作顺利进行奠定良好基础。
1．1．2 被拆迁房屋建筑面积的认定
城区房屋的建筑面积一般以房屋所有权证、房屋租赁契约等权属证明文件上标明的面积为准；对于翻建的房屋，要核对其现状是否与房产证上登记的内容一致，如果不同，应询问房屋所有权人翻建时是否办理过建设工程规划许可证(主要针对私房和单位非住宅)，有建设工程规划许可证但与房产证有出入的(建设工程规划许可证在房产证之后)，可暂按建设工程规划许可证上登记的资料评估，同时提醒房屋所有权人到房屋所在地的国土资源和房屋管理部门办理确权证明。如果翻建时未办理建设工程规划许可证，则只能按房产证上登记的资料评估。
1．1．3 标准租私房的处理
标准租私房是指文革初期由北京市房屋行政管理部门接管，文革后落实私房政策带户发还产权，并执行规定租金标准的城镇私有出租房屋。2001年统计全市约有1．9万户居民住在标准租私房内。由于标准租私房的租金与市场房租价格差距较大，影响了产权人的财产收益及产权人与承租人的关系。这些房屋的产权人或无力修房或拒绝修房，造成房屋破损严重，大多为需要改造的危旧房屋。拆迁过程中妥善解决好这一历史遗留问题，有助于拆迁工作的顺利进行。
1．1．3．1 标准租私房承租户的认定
标准租私房承租户的认定，以北京市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。指与标准租私房产权人订有私房租赁契约；或是没有订立私房租赁契约，但长期居住标准租私房，并有北京市常住户口的单位或个人。
1．1．3．2 标准租私房的拆迁补偿款计算
对产权人的补偿：根据(市政府令第87号)《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，标准租私房产权人应当作为被拆迁人享受完整的价格补偿，即包括区位补偿房价和被拆迁房屋重置成新价。
对承租户的补偿：2003年4月28日，北京市国土资源和房屋管理局印发了《关于推进本市标准租私房工作中有关搬出安置问题的意见》的通知，文件规定，凡已确定2003年内启动的项目，建设单位仍然执行(京国土房管拆[2002]319号)《关于拆迁标准租私房有关问题的通知》，该文规定，拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助，即只包括区位补偿房价。
1．2 农村集体土地拆迁评估工作中的常见问题及处理办法
在农村集体土地拆迁评估过程中，农村房屋的院落面积和建筑面积比城区内大得多，由于管理的不规范，绝大部分房屋没有产权证或其他合法的证明文件，甚至没有审批手续，私搭乱建现象普遍。造成了建筑类型杂乱，建筑密度大，房屋情况复杂。拆迁过程中，补偿面积的确定和违章面积的剥离是拆迁评估工作中重点、难点。
1．2．1被拆迁房屋建筑面积的认定
(京国土房管拆字[2001]1188号)《<北京市城市房屋拆迁管理办法)实施意见》第15条规定“被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。”
1．2．2 违章面积的剥离
剥离违章建筑面积可从两个角度考虑：一是从建筑工程技术角度进行把关，1188号文对正式房屋的确认标准如下：(1)柱高2m以上，建筑面积7m2以上；(2)三面有墙，有正式门窗；(3)屋顶有保温层。二是从合法性角度进行剥离，看其有无宅基地及建房审批文件。
值得一提的是，依据现有城区房屋拆迁评估的计算公式，同样面积宅基地内建筑面积的差异会造成补偿价款的成倍增长，我们以丰台区六圈地区集体土地拆迁评估实例为据，作一简单分析：
房屋所有权人 甲 乙
宅基地面积（㎡） 153 151
建筑面积（㎡） 71 141
容积率 0．46 0．93
K 1．6 1．1
区位补偿价（元） 284000 423000
重置成新价（元） 48706 98277
总补偿价款（元） 332706 521277
以上甲、乙两户宅基地面积基本相同，乙比甲建筑面积多70 m2，补偿价款多了近19万，为甲的1．6倍，而乙实际发生的建房成本按650元／m2计算，仅比甲多花费了4．5万元。这势必造成被拆迁人借拆迁之机突击建房，直接后果就是征地拆迁成本急剧增加，而且对循规守法的老百姓不公平。为了避免这一现象，可依据合法宅基地的面积，制定以下办法：
(1)宅基地内的人均房屋建筑面积大于等于某一标准时，按人均建筑面积的标准进行补偿，实际建筑面积超标准部分给予重置成本补偿；
(2)宅基地内人均建筑面积小于某一标准时，按实际建筑面积进行补偿。
当然，这些办法在操作过程中会有一定困难，尤其是标准的制定较难把握。值得一提的是，北京市人民政府于近期颁布了(北京市人民政府令第124号)《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，该办法自2003年8月1日起施行。为今后农村集体土地的征地拆迁提供了政策依据。
2 拆迁评估中的其他问题——重置成新价的估算
除了以上几个问题外，重置成新价的计算也是一个非常繁杂、重要的工作。除了依据相关法规、办法，估价师的综合能力和经验也是直接影响评估结果的关键环节。
2．1 估价办法与现实差异
目前，重置成新价的计算依据(京房地评字[1996]573号)《北京市房屋估价办法》文件是1996年末制定，1997年1月1日起施行的。距今已六年多，与现实差异很大。我们同样以丰台区六圈地区集体土地拆迁评估项目为例，选取两种常见的装修材料，通过市场调查，了解了当地市场价格，并与(京建经[2001]664号《2001年北京市建设工程预算定额》、(京房地评字[1996]573号)《北京市房屋估价办法》中的装修计分表相比较：
装修材料 护墙板（三合板） 外墙砖（长条砖）
市场价格（元/㎡） 50 30
预算定额（2001年）（元/㎡） 71 66
补偿标准
分值（元） 0．6 0．55
价格（元） 136 125
以上数据表明，估价办法中的建筑装修材料补偿标准比市场售价和定额高得多。而且近几年出现了许多新型建筑、装饰材料，评估人员应及时调查市场信息，掌握最新的市场数据，在评估过程中，结合实际，灵活运用。同时我们也建议有关部门应该根据市场行情，及时修订《房屋估价办法》或要求评估机构在拆迁评估过程当中除了依据本办法外，还应参照市场行情和预算定额综合评估重置价格。
2．2 私搭乱建、旧料新建的房屋重置价的计算标准
在郊区或城郊结合部，由于宅院宽松，普遍建房较多，而且被拆迁人借拆迁之机突击建房，敷衍、凑合的情况很普遍。通常做法有旧料新建、拆东补西。对这类房屋如果机械地照搬评估分值，显然不合理。因而评估人员现场查房一定要细心、全面，准确掌握一手资料，综合判定分值标准、成新，尽量符合实际。
2．3 附屑物的分量
附属物是老百姓自己看得见的东西，虽然这部分价值不高，但一定要做仔细，不要丢漏项。不能因为事小，引起老百姓的不满。如果由于评估人员的疏忽，几十万的补偿款都给出了，最终因为少了几个灯头、水池等引发矛盾，耽误了拆迁工作的整体进度就太不值得了。
3 结束语
我们在诸多项目的实践中，积累了一些经验和教训。我们的深切体会是拆迁评估不仅是一个技术工作，更重要的是与人打交道的能力，与方方面面的协调、配合能力。要把困难想在前面，做好充分的战前准备，在详细制定拆迁评估实施方案后，与各方人员一道进行前期培训：统一认识、统一技术规范、统一操作标准、统一入户口径、统一步骤。重视宣传、解释工作，随时化解各种疑难问题，把可能爆发的矛盾化解在萌芽状态中。
