关于厦门市思明区“原自行车厂地块”建设项目实施拆迁居民房屋一案的法律意见

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北京市郦阳律师事务所接受厦门市思明区禾祥东路曾××、黄××等23户居民的委托，依法对厦门市思明区“原自行车厂地块”建设项目房屋拆迁是否合法、拆迁补偿是否合理等问题进行了详尽的调查。现根据案件事实和法律规定，出具以下法律意见：

一、厦门市梧村旧城开发有限公司不具备拆迁申请人主体资格，由其实施拆迁违反《福建省城市房屋拆迁管理条例》第五条之规定。

经调查，厦门市思明区“原自行车厂地块”项目拆迁属因土地储备而实施的房屋拆迁。厦门市思明区发展和改革局于2010年4月7日针对厦门市思明区梧村街道办事处作出了厦思发改投［2010］前期7号《厦门市思明区发展和改革局关于同意原自行车厂地块改造项目开展前期工作的复函》；厦门市规划局于2010年4月21日作出了地字第350203201004037号《建设用地规划许可证》；厦门市人民政府于2010年4月26日作出了厦府地［2010］164号《厦门市人民政府关于原自行车厂地块拆迁用地的批复》；厦门市国土资源与房产管理局于2010年5月24日就“原自行车厂地块”项目核发了拆许字（2010）第14号《房屋拆迁许可证》，明确许可拆迁人是厦门市梧村旧城开发有限公司。

《福建省城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定，“根据城市规划，市、县人民政府因储备建设用地需要拆迁城市房屋的，由建设用地储备机构向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证”。据此，因储备建设用地需要拆迁城市房屋的，由建设用地储备机构向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。另，《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）第三条明确规定，“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位”。而厦门市梧村旧城开发有限公司显然不是上述规定的建设用地储备机构，显然不具备拆迁申请人主体资格，由其作为拆迁人实施拆迁明显违反《福建省城市房屋拆迁管理条例》第五条之规定，依法应予纠正。

二，厦门市梧村旧城开发有限公司在申办“原自行车厂地块”项目的《房屋拆迁许可证》时，缺少“原自行车厂地块”项目的“建设项目批准文件”。

由《厦门市思明区发展和改革局关于同意原自行车厂地块改造项目开展前期工作的复函》具体内容可知，该《复函》是针对厦门市思明区梧村街道办事处作出的，行政相对人不是厦门市梧村旧城开发有限公司。且按照《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发〔2007〕64号）第二条“……实行审批制的政府投资项目，项目单位应首先向发展改革等项目审批部门报送项目建议书……项目单位依据可行性研究报告批复文件向城乡规划部门申请办理规划许可手续，向国土资源部门申请办理正式用地手续。实行核准制的企业投资项目……实行备案制的企业投资项目……”的规定，该《复函》亦不属于《城市房屋拆迁管理条例》第七条第一款规定的“建设项目批准文件”。故此，厦门市梧村旧城开发有限公司以该《复函》为依据申领《房屋拆迁许可证》明显违法，应予纠正。

三，厦门市人民政府收回国有土地使用权违反法定程序，厦门市国土资源与房产管理局在厦门市梧村旧城开发有限公司对拟拆迁地块不享国有土地使用权的情况下核发《房屋拆迁许可证》违法。

（一）、厦门市人民政府根据厦门市梧村旧城开发有限公司的申请作出“厦府地【2010】164号批复”违反《土地管理法》第五十八条、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第六条之规定。

《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权……”；《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第六条规定：“有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门报经有批准权的人民政府批准后，可以依法提前收回国有土地使用权，并给土地使用权人适当补偿……”。据此，如需收回国有土地使用权，应由县级以上地方人民政府土地行政主管部门报请有批准权的人民政府批准。故厦门市人民政府根据厦门市梧村旧城开发有限公司的申请收回国有土地使用权明显违法，应予纠正。

（二）厦门市人民政府批准收回国有土地作为储备用地时未编制年度土地储备计划、缺少项目实施方案等资料，不符合《土地储备管理办法》的规定。

《土地储备管理办法》第七条规定，“土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案”。第九条规定，“市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据”。据此，土地储备实行计划管理，应先编制年度土地储备计划，在实施土地储备计划时应编制项目实施方案，并将项目实施方案作为办理相关审批手续的依据。而厦门市人民政府在未编制年度土地储备计划、缺少项目实施方案等资料的情况下收回国有土地使用权显属不妥，应予制止和纠正。

（三）厦门市梧村旧城开发有限公司对拟拆迁地块不享国有土地使用权，厦门市国土资源与房产管理局向其核发《房屋拆迁许可证》违法。

由《厦门市人民政府关于原自行车厂地块拆迁用地的批复》（厦府地（2010）164号）中关于“收回……国有土地……交由市国土资源与房产管理局按规定组织出让”的具体内容可知，该批复非厦门市梧村旧城开发有限公司依划拔或出让取得国有土地使用权的“国有土地使用权批准文件”，厦门市梧村旧城开发有限公司对拟拆迁地块不享有国有土地使用权，厦门市国土资源与房产管理局向其核发《房屋拆迁许可证》明显违反《城市房屋拆迁管理条例》第七条第一款“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：……（三）国有土地使用权批准文件；……”之规定，应予纠正和撤销。

四，厦门市国土资源与房产管理局核发《房屋拆迁许可证》缺少金融机构出具的拆迁补偿安置证明及拆迁人就资金使用的范围、计划、监管等事项与金融机构签订的协议等，明显违法。

经了解，厦门市梧村旧城开发有限公司在申领《房屋拆迁许可证》时，没有向厦门市国土资源与房产管理局提供拆迁补偿安置资金证明，仅提交了一份厦门市财政局出具的厦财综资证（2010）007号《资金证明》。而按照《城市房屋拆迁管理条例》第七条“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：……（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。……”、《福建省城市房屋拆迁管理条例》第七条“房屋拆迁许可证申请人应当在办理存款业务的金融机构开设专门账户，存入拆迁补偿安置资金，并就资金使用的范围、计划、监管等事项与金融机构签订协议。协议及金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，由房屋拆迁许可证申请人提交房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监管，定期检查资金的到位和使用情况。……”之规定，拆迁许可证申请人在申领房屋拆迁许可证时应当提交金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明及拆迁申请人就资金使用的范围、计划、监管等事项与金融机构签订的协议。故厦门市国土资源与房产管理局在拆迁申请人缺少拆迁补偿安置证明及拆迁人与金融机构就资金使用的范围、计划、监管等事项签订的协议的情况下核发《房屋拆迁许可证》明显违法，应予纠正和撤销。

五，拆迁过程中实施暗箱操作，拆迁补偿不透明，不公开，显失公平、公正。

综上，从2010年5月开始实施、现今仍在进行的厦门市思明区“原自行车厂地块”项目房屋拆迁行为严重违法，请相关政府部门领导高度关注此案，积极化解矛盾，妥善解决问题，避免不和谐音符的出现，从根本上维护社会的和谐与稳定。

北京市郦阳律师事务所

 二〇一一年二月二十八日