案  情

　　2009年9月，邳州市某村村民张某将自己名下一处位于农村宅基地上的房屋，以10万元的价款卖给了城市居民王某。合同签订后，双方办理了公证，王某一直使用该处房屋至今。2010年9月，王某与张某向市国土资源局出具房屋买卖协议、集体土地使用权证、建设用地规划许可证及房屋所有权证，申请办理集体土地使用权变更登记，并申请给王某颁发集体土地使用证。

　　评  析

　　针对是否为王某办理过户手续的问题，形成了不同观点。

　　第一种观点认为，可以为王某办理过户手续。我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该条规定可见，农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的，将不被批准。另外，根据“地随房走”的原则，可以得出农村宅基地上房屋出卖后，其所占用范围的宅基地也应当一并转让的结论。

　　另外，经有资质机构测算，张某出售给王某的房屋价格并不包含地价，与实际建筑成本基本一致。

　　第二种观点认为，不能为王某办理手续。

　　房屋的所有权人可以依法处分房屋，这是无可置疑的；但买受人应符合法定条件，履行登记手续，才能取得房屋的所有权。

　　本案中，张某出卖的房屋系农村集体土地上的房屋，故协议所产生的后果不仅是房屋所有权的转让，还必然涉及宅基地使用权的转让。依照《房屋登记办法》第八十七条的规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。而依照《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施的及建设用地使用权转移的，当事人应当持土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。根据上述条款，作为买受人的王某无法履行相关房屋登记手续，因此也不能合法取得讼求宅基地上的房屋所有权。既然房屋没有转移到王某名下，其申请办理宅基地使用权变更登记并希望获得集体土地使用证的要求当然不应予以支持。

　　在什么情况下可以购买农村房屋并且能够办理宅基地使用权变更登记？特定的情况下，在房屋买卖、交换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并过程中，受让人必须与出让人同是本集体经济组织内成员，依照《房屋登记办法》第三十二条规定和第三十三条办理房屋所有权转移登记。在不违反《土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地情况下，方能依照《土地登记办法》第四十条的规定，申请办理宅基地使用权变更登记，颁发集体土地使用权证。

　　综上，笔者同意第二种观点。