《土地登记办法》第十八条明确规定：“有下列情形之一的，不予登记：(一)土地权属有争议的；(二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；(三)未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；(四)申请登记的土地权利超过规定期限的；  (五)其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。”

　　如何理解不得登记发证的情形及依据，笔者总结归纳如下：

　　“土地权属有争议的”土地，不得登记。根据《土地管理法》第十六条的规定，土地权属有争议的，应由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在权属争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。因此，对“土地权属有争议的”土地，登记机关不得进行登记。为依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作，保护当事人的合法权益，维护土地的社会主义公有制，国土资源部还于2003年1月3日颁布了《土地权属争议调查处理办法》(国土资源部令第17号)，专门就土地权属争议的处理作出了规定。对有权属争议的土地应当在依法解决争议之后进行登记。

　　“土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的”，不得登记。土地登记机构应当严把土地登记关，严禁通过登记将违法用地合法化。违法违规使用的土地只有待违法违规行为依法处理之后才能登记，否则不得登记。

　　“未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的”，不得登记。根据《土地增值税暂行条例》(国务院〔1993〕138号令)和《契税暂行条例》(国务院〔1997〕224号令)的规定，当事人未缴纳相关税金的，登记机关不得办理土地、房屋的权属变更登记手续。《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)规定：“未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”，当事人未交清土地出让金等费用的不得登记发证。

　　“申请登记的土地权利超过规定期限的”，不得登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”出让土地使用权是有期限限制的，实践中办理土地登记时应当予以注意，对申请登记的土地权利超过规定期限的，不得办理登记。需要注意的是，对于住宅用地，根据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　国家其他文件规定的不得登记的情形。《关于进一步规范土地登记工作的通知》  (国土资发〔2003〕383号)规定了五不登记：对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；对于经营性土地没有按招标、拍卖、挂牌方式出让的，不得登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；对违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。国土资源部《关于贯彻实施{土地登记办法)进一步加强土地登记工作的通知》(国土资发〔2008〕70号)再次要求严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化，并列举了不予登记发证的12种情形：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。

　　违法登记，登记人员应承担法律责任。对登记人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，《土地登记办法》第七十四条规定要依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合发布的《违反土地管理规定行为处分办法》(第15号令)第七条规定：“行政机关及其公务员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分： (一)违反法定条件，进行土地登记、颁发或者更换土地证书的；(二)明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定，尚未依法处理，仍为其办理用地审批、颁发土地证书的；(三)在未按照国家规定的标准足额收缴新增建设用地土地有偿使用费前，下发用地批准文件的；  (四)对符合规定的建设用地申请或者土地登记申请，无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理的；(五)违反法定程序批准征收、占用土地的。”该条的第一、二、四项规定与土地登记工作直接相关，对于这些违法行为，要视情节轻重分别给予警告直至撤职的行政处分。