最高人民法院：城市居民购买集体土地使用权及地上房屋的合同原则上为无效合同_

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最高人民法院：城市居民购买集体土地使用权及地上房屋的合同原则上为无效合同

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一、裁判要旨：出售建造在农村集体所有土地上的房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强行性规定，判决认定讼争房屋买卖合同无效并无不妥。

二、刘玉柱、刘玉刚与张亚军确认合同无效纠纷申诉、申请民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2016）最高法民申970号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：刘玉柱，男，回族，1968年4月27日出生。

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：刘玉刚，男，回族，1977年4月7日出生。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：张亚军，男，汉族，1969年9月9日出生。

再审申请人刘玉柱、刘玉刚因与被申请人张亚军确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2015）甘民一终字第00268号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

刘玉柱、刘玉刚申请再审称：一、二审判决认定事实错误，明显违背公平正义原则。1.一、二审法院仅以刘玉柱、刘玉刚与张亚军签订了购房协议来认定其明知、应知交易房屋的属性为违法建筑，与事实不符。2.一、二审判决认定作为受欺诈的刘玉柱、刘玉刚与实行欺诈的张亚军承担同等责任与事实相悖，且仅支持张亚军的损失，对于刘玉柱、刘玉刚所主张已交房款同期利息的损失却不予支持。3.刘玉柱、刘玉刚向一审法院申请保全并提供相应担保，但一审法院裁定予以驳回，二审中刘玉柱、刘玉刚再次递交保全申请，二审法院告诉没有必要保全。刘玉柱、刘玉刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。

本院认为，本案争议焦点为合同无效后双方责任的认定问题。张亚军出售给刘玉柱、刘玉刚的房屋系建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强行性规定，故二审判决认定讼争房屋买卖合同无效并无不妥。刘玉柱在购买讼争房屋之前已经到现场进行查看了解；2014年2月9日《房屋买卖协议书》约定“甲方（即张亚军）与刘少华签订的联建协议书中的相关权利随即转让给乙方（即刘玉柱、刘玉刚）享有”，从《联建协议书》载明的内容，可以得知讼争房屋系建造于农村集体所有土地上；刘玉柱签字的《售房合同》中也明确载明讼争房屋土地所有权性质为集体所有。综上，可以认定刘玉柱、刘玉刚在签订讼争房屋买卖合同时对于土地性质是知情的，现虽主张张亚军是以引诱、欺诈的方式骗取其缔结讼争房屋买卖合同，但并没有提交相应的证据予以证明，故对于该申请理由，本院不予支持。由于双方当事人对于讼争房屋买卖合同无效均具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任。据此，二审法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款，刘玉柱、刘玉刚向张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋，故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用费的一半，符合上述法律规定，该裁量权的行使无明显不当，本院予以维持。

此外，刘玉柱、刘玉刚在再审申请中还主张，一、二审法院对于其保全申请未予准许，违背了公平正义原则。对于保全申请是否应予准许的问题，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院对此不予审查。

综上，刘玉柱、刘玉刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回刘玉柱、刘玉刚的再审申请。

审　判　长　：王展飞

代理审判员　：孙茜

代理审判员　：叶阳

二〇一六年六月二十七日

书　记　员　魏　　然

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